Кто и зачем устанавливает сервитут на придомовой территории МКД

Сервитут – ограниченное право пользования территорией МКД для прохода, проезда и проведения ремонта

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости (ст. 274 ГК РФ). Оно передаётся другому лицу по праву обременения. Сервитут нужен, например, чтобы проложить через чужой земельный участок дорогу, коммуникации и пользоваться ими.

Сторона, получившая сервитут, не получает участок во владение, а лишь могут пользоваться им, причём с определённой целью, установленной договором или соглашением. Сервитут подлежит обязательной государственной регистрации, без которой он не будет считаться заключённым. Прекращение действия сервитута тоже регистрируется.

Сервитут может быть временным и постоянным; личным или публичным. Публичный сервитут призван обеспечивать интересы государства, местного самоуправления или местного населения (ст. 23 ЗК РФ). Публичный сервитут может быть установлен для:

• прохода или проезда через земельный участок;
• ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, объектов транспортной инфраструктуры;
• проведения дренажных работ и других целей.

Разберём судебный спор об установлении сервитута на придомовой территории МКД, который дошёл до Верховного суда РФ (дело № А71 -4094/2020).

Может ли ОМС не формировать участок под МКД при отсутствии денег

Согласно статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно статьи 27 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Приказом Минюста РФ от 26.07.2004 N 132 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки» установлен порядок государственной регистрации сервитутов.

Сервитут — это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества (статья 1 Закона о регистрации). Сервитут является вещным правом (пункт 1 статьи 216 ГК РФ). Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (пункт 2 статьи 274 ГК РФ).

Сервитут может быть срочным или постоянным (пункт 4 статьи 23 ЗК РФ).

В случаях и порядке, установленных п. 5 ст. 274 ЗК РФ, п. 6 и ст. 23 ЗК РФ, собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату за пользование участком.

Государственная регистрация сервитута на земельный участок как ограничения (обременения) вещного права на земельный участок возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (Закона о регистрации).

В том случае, когда определенному лицу предоставляется право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, возникает частный сервитут. Если же право пользования земельным участком возникает у неопределенного круга лиц, речь идет о публичном сервитуте. Лица, которым предоставлены указанные права, являются обладателями сервитута.

Правила установления публичного сервитута определены в Земельном кодексе Российской Федерации. Такого рода обременение возможно только в отношении земельного участка (причем без его изъятия), другая недвижимость (в отличие от частного сервитута) не может быть ограничена публичным сервитутом. Необходимо отметить три ключевых момента.

Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, поэтому права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которым и установлен публичный сервитут (п. 2 ст. 41 ЗК РФ). При этом ни Земельным кодексом, ни иными федеральными нормативными правовыми актами порядок принятия решения об установлении публичного сервитута, а также орган государственной власти, в компетенции которого находится принятие соответствующего нормативного правового акта, не определены (Письмо Минэкономразвития России от 03.11.2009 N Д23-3607).

Во-вторых, цель установления публичного сервитута — исключительно обеспечение интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Закрытый перечень потребностей, для удовлетворения которых может быть установлен публичный сервитут, приведен в п. 3 ст. 23 ЗК РФ. Условно их можно разделить на три категории:

1) сервитуты, предоставляющие право прохода (проезда) через земельный участок, включая сервитут для свободного доступа к прибрежной полосе;

2) сервитуты, предоставляющие право осуществления определенных работ (иных действий) на земельном участке, например для забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов, использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

3) сервитуты, необходимые для размещения и обслуживания объектов, эксплуатация которых имеет публичный интерес. К примеру, использование земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.

В-третьих, публичный сервитут устанавливается с учетом результатов общественных слушаний.

При установлении публичного сервитута орган власти должен учитывать, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен (п. 5 ст. 23 ЗК РФ). Если лицо посчитает, что факт установления в отношении его земельного участка публичного сервитута нарушает его права (интересы), оно может обратиться в суд. Это следует из п. 8 ст. 23 ЗК РФ, согласно которому лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. Кроме того, согласно ст. 13 ГК РФ нормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, может быть признан судом недействительным. На основании п. 1 ст. 192 АПК РФ в суд вправе обратиться гражданин, организация или иное лицо, полагающие, что оспариваемый нормативный правовой акт (его отдельные положения):

— не соответствует закону или иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу;

— нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности;

— незаконно возлагает на него какие-либо обязанности или создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого акта федеральному конституционному закону, федеральному закону и иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, наличия у органа или должностного лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на орган, должностное лицо, которые приняли акт (п. 6 ст. 194 АПК РФ). Данный факт подтверждается сдебной праткикой Постановление ФАС ВВО от 16.08.2010 N А17-1285/2010, Постановление ФАС ВСО от 03.04.2012 N А10-4412/2011.

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка, а в случае наличия спора между этими лицами — судом. В таком случае спор разрешается судом

по иску лица, требующего установления сервитута. При этом суд не может обязать стороны заключить соглашение об обременении недвижимости сервитутом, поэтому основанием для государственной регистрации сервитута при наличии спора является решение суда (кстати, в резолютивной части которого должны быть приведены все условия сервитута). Как указал Президиум ВАС в Постановлении от 28.02.2012 N 11248/11, суд вправе самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка. При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями ст. 82 АПК РФ может назначить проведение экспертизы.

Рассмотрим вопросы, встречающиеся при установлении сервитута в правоприменительной деятельности, на примере обзора правовых позиций Президиума ВАС РФ по вопросам частного права.

При наличии спора между сторонами, суд пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка. При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями ст. 82 АПК РФ может назначить проведение экспертизы.

Основанием для государственной регистрации сервитута при наличии спора между собственником недвижимости и лицом, претендующим на получение права ограниченного пользования этим имуществом, является решение суда, принятое в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ. По этой причине в резолютивной части соответствующего судебного акта должны быть приведены все условия, на которых суд устанавливает сервитут.

Согласно ст. 27 Закона о регистрации при государственной регистрации сервитута, если он относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, в орган, осуществляющий такую регистрацию, предоставляются документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.

Исходя из требований данной статьи при предоставлении истцу права ограниченного пользования в отношении части участка суду в резолютивной части судебного акта следует указывать точные пространственные характеристики сервитута, относящиеся к сфере его действия, которые необходимы и достаточны для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, а впоследствии и для государственной регистрации данного вещного права в ЕГРП.

В том случае, если кадастровые работы для описания конкретных параметров сервитута выполнены и стороны спора согласны с их результатами, отраженными в межевом плане обслуживающего земельного участка, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ.

При наличии разногласий сторон относительно конкретных пространственных характеристик сервитута, суд разрешает данный спор и устанавливает границы сервитута, исходя из результатов кадастровых работ, которые проводятся в рамках дела применительно к правилам, предусмотренным ст. 82 АПК РФ.

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости), нужды которого не могут быть обеспечены без установления сервитута, вправе потребовать установления частного сервитута. На сегодняшний день в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ целью обременения земельного участка частным сервитутом могут быть:

— обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок;

— прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи и трубопроводов;

— обеспечение водоснабжения и мелиорации;

— другие нужды собственника недвижимого имущества.

Таким образом, в отличие от публичного сервитута список задач, ради решения которых может быть установлен частный сервитут, не является исчерпывающим.

В соответствии с проектом Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» список видов сервитута ограничен:

— сервитутом перемещения (предполагается, что здесь может быть реализовано право прохода, прогона скота или проезда);

— строительным сервитутом (сервитутом стройки или опоры);

— сервитутом мелиорации (подвод или отвод воды на господствующий земельный участок или с этого участка);

— горным сервитутом (в целях добычи полезных ископаемых);

— коммунальным сервитутом (для размещения, эксплуатации, ремонта и реконструкции объектов коммунального назначения).

С требованием об установлении частного сервитута можно обратиться к собственнику соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и к собственнику другого земельного участка (соседнего участка), а также к собственнику другого недвижимого имущества (например, здания, сооружения), ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Имущество, которое обременяется частным сервитутом, называют служащей вещью. Поэтому, если служащая вещь находится в государственной или муниципальной собственности, требование должно быть заявлено соответствующему правообладателю объекта недвижимости.

Необходимо отметить, что соглашение об установлении частного сервитута может быть заключено только с собственником служащей вещи, поэтому требование об установлении частного сервитута нельзя заявить, допустим, землепользователю или арендатору земельного участка. А вот требование об установлении частного сервитута может заявить не только собственник господствующей вещи, но и землевладелец (лицо, владеющее и пользующееся земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования), а также землепользователь (лицо, владеющее и пользующееся земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения п. 4 ст. 274 ГК РФ) Соглашение может быть заключено и владельцем помещений, закрепленных за ним на праве хозяйственного ведения или оперативного управления Письмо Минэкономразвития России от 03.11.2009 N Д23-3607).

Говоря о форме соглашения об установлении частного сервитута должна быть соблюдена простая письменная форма сделки (п. 1 ст. 161 ГК РФ). Следовательно, договор об установлении сервитута должен быть составлен в форме одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность указанного договора, что в силу ст. 17, п. 1 статьи 27 Закона о регистрации является основанием для регистрации данного ограничения.

Минэкономразвития в Письме от 03.11.2009 N Д23-3607 отметило: поскольку частный сервитут устанавливается соглашением, порядок, условия установления и осуществления такого сервитута должны быть определены в этом соглашении. Соглашение об установлении частного сервитута должно содержать:

— сведения о сторонах соглашения;

— сведения об обременяемом земельном участке (местоположение, площадь, кадастровый номер);

— цели и задачи установления сервитута;

— пределы действия (местоположение) сервитута на земельном участке;

— размер платы за сервитут и порядок ее внесения (при ее наличии);

— иные права и обязанности сторон.

Минэкономразвития в вышеназванном письме также обратило внимание на то, что на законодательном уровне не утвержден перечень документов, необходимых для принятия решения об установлении частного сервитута. Предложено как минимум иметь в наличии документы, подтверждающие право собственности (иное вещное право) лица, требующего установления сервитута, на объект недвижимости. Если сервитут относится к части земельного участка, необходим документ, определяющий пределы действия (местоположение) сервитута на земельном участке (кадастровый паспорт, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости).

Сервитут может быть как платным, так и бесплатным. Пунктом 5 ст. 274 ГК РФ предусмотрено: собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Об этом сказано и в п. 6 ст. 23 ЗК РФ. На основании подготовленных поправок в РФ частный сервитут планируется сделать исключительно платным, кроме сервитута, не связанного с осуществлением собственниками господствующей и служащей вещей предпринимательской деятельности (такой сервитут может быть безвозмездным).

Что касается публичного сервитута, если его установление приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник согласно абз. 2 п. 7 ст. 23 ЗК РФ вправе потребовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерной платы.

Как отметило Минэкономразвития в Письме от 21.10.2009 N Д23-3470, по вопросу определения платы за пользование земельными участками на условиях сервитута данный порядок в настоящее время не установлен. Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17.03.2004, не были зарегистрированы Минюстом и опубликованы в порядке, установленном Правилами подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.1997 N 1009, поэтому обязательному применению не подлежат. В то же время, соразмерность платы за пользование земельным участком (в случае ее установления) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута. При этом размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки в соответствии с правилами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Основания прекращения публичного и частного сервитута разные. Согласно п. 2 ст. 48 ЗК РФ публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута. Пока существуют указанные причины, сервитут отменен не будет. А что делать, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использовать земельный участок? Тогда собственник земельного участка (землепользователь, землевладелец) вправе потребовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом власти, установившим сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков (абз. 1 п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Основания прекращения частного сервитута перечислены в ст. 276 ГК РФ. Это может быть отпадание основания, по которому обременение было установлено. В этом случае с требованием о прекращении частного сервитута может выступить собственник служащей вещи. Невозможность использования служащей вещи по целевому назначению также является основанием для отмены сервитута, но только по решению суда.

Необходимо учитывать: переход прав на объект недвижимости, в отношении которого установлен сервитут, не служит основанием для прекращения сервитута. Об этом свидетельствует не одна норма действующего законодательства. Например, в силу ст. 275 ГК РФ частный сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. При этом сервитут не может выступить в качестве самостоятельного предмета купли-продажи, залога и передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. В то же время при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, в том числе о сервитуте. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ). Такие же правила применяются при передаче вещи в безвозмездное пользование (ст. 694 ГК РФ).

В п. 5 ст. 11.8 ЗК РФ сказано: сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах.

Проект Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012)

В заключении хотелось бы отметить об основаниях для прекращения частного сервитута, предложенных в проекте Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации»:

об основаниях для прекращения частного сервитута, предложенных в проекте федерального закона N 47538-6:

— соглашение собственников вещей, связанных сервитутом;

— отпадание обстоятельств, вызвавших необходимость его установления (требование может быть заявлено любой стороной: не только собственником служащей вещи, но и собственником господствующей вещи);

— соединение служащей и господствующей вещей;

— пользование служащей вещью в соответствии с ее изменившимся назначением стало невозможным при сохранении сервитута;

— истечение срока, на который был установлен сервитут;

— решение собственника, которому одновременно принадлежат и служащая, и господствующая вещи.

Главный специалист-эксперт

отдела правового обеспечения

Р.М. Сергеев

Сервитут может быть установлен для прохода граждан через территорию МКД к общественным местам

Собственники помещений одного из многоквартирных домов в Ижевске на общем собрании приняли решение установить вокруг своего двора забор с воротами. Управляющая организация выполнила это решение, предварительно получив все необходимые согласования и разрешения в муниципалитете.

Но жители соседнего МКД пожаловались в орган ГЖН: забор перекрыл им пешеходную дорожку до остановки общественного транспорта. Ведомство провело проверку работы УО по содержанию общего имущества дома, вокруг которого установлен забор.

Орган Госжилнадзора пришёл к выводу, что территория, по которой проложена пешеходная дорожка для жителей окрестных МКД, обременена сервитутом. Собственники не могут запретить другим гражданам пользоваться пешеходной дорожкой, перегородив её. Следовательно, решение ОСС об установке забора принято с нарушением ч. 5 ст. 36 ЖК РФ.

УО получила предписание уведомить собственников помещений в спорном МКД о том, что забор нарушает законодательство, и обеспечить проход по придомовой территории МКД.

Компания обратилась в суд с иском, требуя признать предписание незаконным и неисполнимым. Согласно ГК РФ и ЖК РФ, владельцы помещений в МКД вправе принять на ОСС решение по ограждению придомовой территории, которая входит в состав их общего имущества. Это исключительная компетенция общего собрания. Решение принято с наличием необходимого кворума. При монтаже забора УО получила все необходимые разрешения. Согласовывать такие работы с жителями соседних домов компания не должна.

Орган Госжилнадзора настаивал на том, что ограждение создаёт препятствие для использования пешеходной дорожки. Лица, не являющиеся собственниками земельного участка, сохраняют право пользования объектами на нём, если они созданы до дня введения в действие ЖК РФ.

Земельный участок МКД: содержание и оценка его санитарного состояния

Границы зон действия публичного сервитута

Граница зоны действия публичного сервитута — это установление пределов участка, на территории которых действует обременение.

Как уже было сказано выше, сервитут может распространяться не только на целый участок, но и на часть земли.

Границы зоны действия сервитутного обременения определяются посредством топографогеодезических работ. Все расходы берет на себя заинтересованная сторона, т.е. муниципалитет или администрация. Результаты фиксируются в кадастровых документах.

Также следует знать, что перед установлением сервитута необходимо проверить, было ли проведено межевание земельного надела. Здесь государственный орган имеет дело с двумя типами участков:

1. Оформленные участки, которые состоят на кадастровом учете.
2. Неоформленные участки, на которых границы еще не сформированы и кадастровые работы не проведены.

В готовом проекте межевания конкретного участка в обязательном порядке должны быть указаны границы зон действия публичного сервитута. Если же проекта межевания пока нет, то тогда нужно сначала провести процедуру межевания, а потом установить границы действия публичного обременения.

При заключении сделки купли-продажи собственники часто интересуются, как узнать кадастровую стоимость квартиры. Что такое отказ от преимущественного права покупки сельхозземель, вы можете узнать в нашей статье. Что лучше: подарить земельный участок или продать его? Все преимущества и недостатки каждой сделки описаны здесь.

Орган ГЖН не вправе в одностороннем порядке устанавливать сервитут на земельном участке МКД

Итог судебного дела, закреплённый Верховным судом России, в очередной раз показал, что органы Госжилнадзора не могут выходить за рамки своих полномочий.

В законодательстве указано, что сервитут устанавливается сторонами вопроса: собственником земли и тем, кто хочет получить ограничительные права, либо же судом. Ни надзорное ведомство, ни муниципальная власть не вправе в одностороннем порядке решить, что на придомовой территории установлен сервитут. Также не могут этого утверждать жители домов, которым собственники помещений соседнего МКД перекрыли привычную тропинку к остановке через свой двор.

Ранее мы писали о судебном деле, в котором апелляционная инстанция указала на то, что если установленный вокруг МКД забор находится на придомовой территории и его монтаж согласован на ОСС и муниципальными властями, то ограждение не является незаконным.

Препятствием для установки забора не может стать недовольство жителей соседних домов, у которых из-за этого удлиняется путь до остановки или магазина или одностороннее решение органа ГЖН о том, что территория МКД обременена сервитутом.

Законодательное регулирование

Основными законами, регламентирующими прекращение сервитутов, являются Гражданский и Земельный кодексы России. Они содержат исчерпывающие основания для проведения процедуры, правила отмены обременения, добровольный и судебный порядок снятия ограничений.
ГПК РФ регулируется процесс отмены сервитута, если он происходит через судебные разбирательства. Им устанавливается обязательность подачи иска и представление дополнительной документации в качестве доказательств, необходимых для полноценного разрешения конфликта.

Учитывая, что наложение обременений и их отмена должны регистрироваться в установленном законодательно порядке, такая процедура регламентирована ФЗ «О регистрации недвижимости».

Плата

Сервитут может быть как платным, так и бесплатным. Законодательство не запрещает собственнику земельного участка требовать соразмерную плату от лиц, получивших возможность использовать территорию (п.12, п.13 ст. 23 ЗК РФ).
Если стороны договорились об оплате за пользование территорией, то соответствующий пункт следует внести в договор. Плата должна быть обоснованной. В нее могут быть включены:

• расходы, связанные с реализацией права пользования;
• стоимость создания охранно-пропускного режима и прочее.

Оплата может осуществляться разово или частями. Соглашение может быть заключено и на безвозмездной основе, если стороны пришли к такому решению.

Каким образом обычно происходит оценка сервитута мы писали в этом материале, а здесь вы сможете узнать как определяется размер и порядок оплаты за пользование сервитутом.

Что значит государственная регистрация?

Чтобы сделка имела юридическую силу, соглашение о предоставлении сервитута должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Соответственно, для проведения этой процедуры территория земли или ее часть должна быть поставлена на кадастровый учет.

Основанием для регистрации является соглашение между сторонами, решение муниципальных органов или суда.

Регистрация обременения требуется не всегда. Исключением являются случаи, когда право ограниченного пользования устанавливается относительно земли, находящейся в муниципальной или государственной собственности, на срок, не превышающий 3-х лет, о чем стороны договорились в соответствующем соглашении (п.4 ст. 39.25 ЗК РФ).

Более подробно о том, как происходит регистрация сервитута, мы рассказываем тут.

Осуществление расходов при снятии ограниченных правомочий использования

Следствием прекращения обременения становятся определенные расходы, так как такой процесс относится к совершению юридически значимой деятельности. Основными расходами при этом станет внесение госпошлины за совершение процесса регистрации. В зависимости от владеющего субъекта – гражданина или организации — размер суммы может составлять от 500 до 2000 рублей.

Если подготовка заявления и необходимых документов потребует обращения к специалистам соответствующей подготовки, либо к нотариусу, возможны траты в размере от 2000 до 15000 рублей в зависимости от вида ограничений.

Особенности в отношении земель, находящихся в частной и муниципальной собственности

Необходимость в предоставлении возможности права ограниченного пользования может возникнуть как к частной земельной территории, находящейся в собственности юридического или физического лица, так и относиться к участку, который находится в собственности государства.

1. Если земля находится в частной собственности, то заключить соглашение о передачи в пользование определенного участка третьему лицу может только сам собственник. Такими полномочиями не обладают арендаторы земли, землевладельцы или временные пользователи участка.
2. Если земля находится в федеральной собственности, то в роли собственника выступает Росимущество (Постановление Правительства от 05.06.2008 № 432).

Как частные лица, так и Росимущество могут требовать плату за пользование землей:

• В первом случае полученные средства будут личным доходом собственника.
• Во втором случае – средства будут поступать в федеральный бюджет.

Собственник земли может самостоятельно устанавливать размер оплаты за проведение работ на его частной территории. Если же земля находится в собственности государства или муниципалитета, то размер оплаты устанавливается:

• в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 1461;
• согласно порядку, действующему в определенном субъекте РФ относительно земель, находящихся в собственности такого субъекта;
• в соответствии с порядком, назначенным местными органами управления, для территорий муниципальной собственности.

1. Если муниципальная собственность была предоставлена в постоянное бессрочное пользование сроком более 1-го года, то заключить соглашение о том, что ЗУ может быть обременен, имеет право и землепользователь.
2. Если территория передается в пользование муниципальному или государственному предприятию, то для заключения соглашения требуется письменное разрешение органа власти, в ведении которого находится данное предприятие.

Если лицо пользуется муниципальным земельным участком на правах арендатора, то при установлении ограничения в пользовании землей его срок не должен превышать срок текущего договора аренды.

Обладатели

Законодательством установлено, что обладателями сервитута являются лица, которые получили право ограниченного пользования территорией, находящейся в собственности иного лица (ст. 5 ЗК РФ). Другими словами, обладатели – это участники земельных отношений, в пользу которых был установлен сервитут.

Чаще всего эти лица получают право пользоваться только определенным участком территории, случаи с предоставлением в пользование всей территории собственника встречаются довольно редко.

Как правило, обладателем является собственник соседнего участка, но в целом удаленность участков роли не играет.

Кто такие обладатели сервитута и каковы их права читайте тут.

Как оформить?

Частный сервитут устанавливается на основании соглашения, сторонами которого выступают собственник земли и лицо, требующее получения права пользования участком. В таком соглашении указывается:

1. цель предоставления участка;
2. сроки;
3. размер платы за пользование.

Если стороны не могут договориться самостоятельно, то решение принимается в судебном порядке. Истец (лицо, нуждающееся в получение права пользования) подает заявление в суд об установлении сервитута на земельный участок.

Основанием для оформления публичного сервитута являются законодательные акты, принятые федеральными, муниципальными или региональными властями в интересах государства. Решение об установлении права ограниченного пользования территорией принимается на общественных слушаниях, при этом согласование с собственником или владельцем земельного участка не требуется.

Больше информации о правилах оформления сервитута найдете в отдельном материале.

На какой срок устанавливается?

По сроку обременение на пользование землей может быть:

1. Срочным (временным) – срок устанавливается в документе, на основании которого был установлено право пользования.
2. Бессрочным (постоянным) – устанавливается на постоянной основе и прекращает свое действие по вынесению соответствующего судебного решения.

Временное соглашение автоматически перестает действовать после окончания указанного в нем срока.

О том, каким может быть срок сервитута, читайте здесь, а из этой статьи вы узнаете о существующих видах сервитута, в том числе о классификации по срокам.

Может ли быть бессрочным?

В соглашении может и не быть указан конкретный срок пользования земельным участком. Такие права на ограниченное пользование ЗУ называются бессрочными. Прекращают свои действие они исключительно по решению суда. Основанием для подачи иска в суд о снятии обременения может быть нарушение правил пользования чужим земельным участком или отсутствие обстоятельств, которые стали причиной установления права пользования землей (об основаниях для прекращения сервитута мы рассказывали здесь).
При возникновении необходимости использования чужой земли законодательство позволяет оформить право ограниченного пользования путем установления зоны сервитута. В зависимости от обстоятельств он может быть:

• частным и публичным;
• срочным и бессрочным;
• платным и безвозмездным.

Во всех случаях порядок установления регулируется нормами законодательства, только при соблюдении которых сделка приобретает юридическую силу.