Когда могут возникнуть трудности, что делать
Здание признано историческим, памятником архитектуры
Такой статус строения – чрезвычайно редкая для частного собственника ситуация, вероятность столкнуться с ней практически равна нулю. Подавляющее большинство исторических зданий принадлежит государству, небольшое количество – коммерческим, прочим организациям.
Стать владельцем подобной недвижимости случайно, не зная о ее статусе, невозможно. Всю информацию о строении содержат документы, которые просматриваются перед покупкой.
Получить разрешение на снос исторического здания очень сложно, для этого нужно инициировать и пройти ряд экспертиз.
Собственнику принадлежит часть строения
Например, капитальное двухквартирное строение. Есть два пути законно снести свою половину.
Если здание обветшало, нужно получить соответствующее заключение. Согласие второго собственника – владельца другой половины дома – здесь необязательно.
Удаление половины строения может быть оформлено как необходимый зданию капитальный ремонт. Для демонтажа следует привлечь надежную, работающую официально компанию, чтобы у соседа не было поводов предъявить обвинения в порче имущества. Работа должна быть выполнена таким образом, чтобы оставшаяся часть строения сохранилась.
Когда нет заключения о том, что половине здания нужен капремонт, демонтаж с последующей перестройкой или без нее – исключительно желание собственника. Значит, нужно получить согласие владельца другой половины строения.
Как получить разрешение на снос частного дома, если сосед возражает против демонтажа? Следует поднять полный пакет документации здания, с помощью экспертизы доказать, что удаление одной половины является абсолютно правомерным.
Дача, постоянное жилье в садоводческом объединении
Это может быть дачный кооператив, садоводческое товарищество или коттеджный поселок, застроенный и управляемый по тем же принципам.
Согласие местных органов самоуправления на демонтаж может быть необходимым с их точки зрения. Это зависит от устава, других внутренних документов кооператива, товарищества.
Федеральное законодательство – основополагающим является именно оно – дает собственнику право делать со своей недвижимостью все, что угодно, когда объективно соблюдаются интересы других людей. Поэтому если недовольные участники кооператива начнут судиться именно по вопросу демонтажа здания, то судебный спор они вряд ли выиграют. Но когда иск касается нарушений работы инфраструктуры (канализации, например), есть доказательства, что причиной послужил демонтаж здания – его владелец проигрывает судебный спор.
Как показывает практика, с кооперативом несложно договориться. Согласуется отключение коммуникаций, маршрут, график подъезда спецтехники, другие детали предстоящих работ. После чего правление товарищества одобряет их проведение.
Если хотите снести обычный объект, частный дом принадлежит вам полностью, нет жестких обязательств перед кооперативом – разрешение получите довольно быстро.
Когда рекомендуется реконструкция старого дома
Понять, что строение нуждается в перестройке можно после тщательного осмотра и оценки планируемых работ. Затраты на реконструкцию не должны превышать расходов на покупку нового дома той же площади. Перестройка ветхого жилья рекомендуется, если:
- Кровля разрушена и требует замены.
- Появились трещины в стенах или прорехи между бревнами сруба, дом повело в сторону либо скосило на бок.
- Необходима замена прогнивших или плесневелых бревен в стенах сруба.
- Стены нуждаются в утеплении, внутренней и внешней отделке.
- Несущие конструкции и перекрытия повреждены.
- Старый пол начал прогнивать, разрушаться или нуждается в дополнительном утеплении.
- Необходима переделка и капитальная перестройка внутреннего пространства.
- Нужно увеличить жилую площадь помещения или достроить этаж.
- Фундамент начал разрушаться, появились трещины.
- Необходимо отремонтировать или установить новые инженерные коммуникации.
Важно! Лучше сразу составить перечень работ, так как серьезный ремонт требует привлечения спецтехники, а это всегда связано с определенными тратами и организацией подъездных путей.
Как получить разрешение на снос частного дома
Порядок действий
- Сформировать пакет документов.
- Определить адресата – какой орган решает вопрос.
- Подать документы – через сайт Гос, при личном визите.
- Дождаться решения контролирующего органа.
- Забрать разрешение.
Перечень документов
- Удостоверение личности – паспорт гражданина РФ. Если он утерян, нужно представить справку из ОВД плюс любой другой удостоверяющий документ (права, загранпаспорт).
- Подтверждение прав собственника – договор купли-продажи, свидетельство о наследственных правах, т. д.
- Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости).
- Кадастровый план земельного участка.
- Заявление на получение разрешения.
Требования к заявлению установлены ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ. Форма документа утверждена Приказом Министерства строительства от 24.01.2019.
Дополнительно
Согласие соседей – когда соседи являются сособственниками здания и нет заключения о том, что необходим капитальный ремонт.
Если к зданию примыкают соседские постройки (гараж, забор), их владельцев достаточно уведомить о предстоящих работах по сносу. Уведомление можно отправить заказным письмом, которое вручается адресату под роспись.
Проектная документация работ по демонтажу здания – если капитальное строение 3+ этажное, живет несколько семей.
Согласие органов опеки – когда частный дом является постоянным местом жительства несовершеннолетних, собственность принадлежит несовершеннолетнему.
Подать заявление нужно не позднее 7 дней до начала демонтажа здания.
Кто выдает разрешение
В большинстве регионов работает прием заявлений через Госуслуги, МФЦ. Уточнить информацию можно через интернет, МФЦ. Некоторые субъекты РФ установили обязательным правилом сдачи документов личное посещение местного отдела соответствующей службы.
В зависимости от региона, утверждение можно получить в отделе градостроительного контроля и выдачи разрешений, отделе архитектуры, отделе городского хозяйства. Уточнить адрес подачи заявления можно через МФЦ «Мои документы», через сайт Госуслуг, у местной администрации.
О случаях сноса под нужды города
Глава администрации должен оформить официальное разрешение, где сообщается о том, почему требуется снести тот или иной объект недвижимости. Собранная по данному поводу документация направляется Федеральному управлению архитектуры.
Из обязательных приложений – протокол заседания комиссии, на котором был утверждён план и сами градостроительные решения.
Кроме того, не обойтись без:
- Проектно-сметной документации.
- Нормативов по застройке.
Когда протокол утверждён, надо направить извещения гражданам, чьи дома планируется снести. Выпускается так же административное решение, которое назначает специальную комиссию, занимающуюся данным вопросом. Оповещение граждан должно осуществиться три раза.
Этапы сноса дома. Фото: pravozhil.com
Третье уведомление должно прийти не позднее, чем за один год до того, как начнутся сами работы на объекте. Частные дома в этом плане заслуживают особого внимания. При выкупе объектов стоимость должна учитывать и наличие земельного участка, не только самого дома.
Главное – чтобы присутствовали документы, подтверждающие официально оформленное право собственности. Граждане вправе потребовать получение других земель взамен тех, которых они решаются. Администрация должна потом передать им объекты, соответствующие существующему запросу.
Собственникам остаётся переоформить имущественные права, соблюдая те же условия. Титульные владельцы в таком случае претендуют на немедленное заключение арендных соглашений.
Когда требуется получение разрешения
Утверждение уполномоченного органа необходимо при следующих ситуациях:
- Объект капитального строительства/значительная его часть подвергается полному демонтажу, включая фундамент до уровня земли.
- В ходе реконструкции, капитального ремонта значительно увеличится/уменьшится площадь фундамента.
- Нужно снести капитальное строение с последующей ликвидацией записи реестра – для новой застройки, ее оформления, предпродажной подготовке участка.
- Здание поделено на две или больше квартир, у которых разные собственники.
- При сносе строения могут пострадать имущественные интересы соседей.
Строительство нового дома на месте старого
Желая снести старый дом и построить на этом месте новый, собственнику придется похлопотать, чтобы получить разрешительные документы. Для этого нужно представить доказательства, что в помещении невозможно проживать, и оно нуждается в сносе или капитальном ремонте. Необходимо будет заранее подготовить подъездные пути для техники, которая вывезет строительный мусор и расчистит котлован для новой постройки.
Важно! Если прежнее здание разрушилось спустя недолгое время своего существования, нужно выявить и проанализировать причины этому, чтобы не допустить тех же ошибок.
Последствия самовольного сноса
Факт самовольного сноса собственного частного дома не преследуется по закону. Но его последствия очень неприятны для собственника.
Первая трудность возникнет при попытке легализовать новое строительство частного дома вместо снесенного. При демонтаже без разрешения реестр продолжает содержать записи о снесенном объекте. С точки зрения закона, этот объект продолжает существовать, а новый частный дом будет считаться самостроем. Его могут снести по решению властей, закон будет на их стороне. Что может сделать собственник, если сносят признанное самостроем здание? Практически ничего.
Власти снесут новый частный дом, построенный на месте снесенного без разрешения старого, и ничего не дадут взамен.
Решит проблему можно только превентивно: получить легализовать снос старого частного дома, правильно оформить завершение демонтажа.
Стоит ли сносить?
«Сталинки» – именно таково разговорное название домов в стиле неоклассицизм, возводившихся в 30-50-е годы прошлого столетия в советской стране. Средняя квартира в сталинском доме имела три-четыре комнаты, пореже – 2 или больше 4, и совсем редко – одну. Комнаты могли быть раздельными и смежными. Они были номенклатурными и рядовыми.
«Сталинки» оснащены железобетонными перекрытиями, а значит, способны выстоять еще много лет. Благодаря размещению в престижных столичных районах, они представляют немалый интерес для девелоперов.
Задолго до исторической встречи московского мэра и Президента страны, конечным результатом которой стало принятие федерального закона № 141‑ФЗ от -1.07.2017 г., в 2014-ом правительство Москвы заявляло, что сталинские дома сноситься не будут.
Их будут реконструировать: надстраивать дополнительные этажи и обустраивать здание, не отселяя при этом жителей. Что касается источников финансирования, утверждалось, что для этих целей будут привлечены средства собственников и другие внебюджетные фонды. Упоминались даже серии «сталинок», для которых реконструкция с надстройкой были вполне реальным будущим: II 01-08 (кроме 06 и 07).
Кому это выгодно
В ходе обсуждения нового законопроекта о реновации пятиэтажек в Москве наблюдалась активность крупнейших из столичных строительных компаний по выявлению жилья, относимого к ветхому. Появились высказывания не ограничиваться «хрущевками», а снести и несколько десятков сталинских домов, построенных в районе Новопесчаной и других улиц в 1948-1953 годах.
Об этом сообщало агентство «РБК daily», называя эти строения привлекательной целью старой Москвы, в которой практически не осталось законных возможностей для нового строительства. О сносе хрущевок в Москве мы писали здесь.
Более того, в списке, опубликованном мэрией столицы для массового обсуждения, проходившего в мае-июне, среди более чем 4000 домов были и сталинки под снос в Москве. По итогам голосования, закончившегося 15 июня 2021 года, семнадцать домов, которые предлагалось сносить, и в числе которых есть дореволюционные постройки и несколько «сталинок», из списка были исключены.
«За» оставление домов в программе проголосовали жители 4079 зданий, «против» (в доме больше 1/3 квартир) – 276, а в 184 домах мнения жильцов разделились.
Оформление документов во время сноса и после его завершения
После получения разрешения планово отключаются коммуникации. Территорию работ огораживают, ставят предупреждающие знаки. Строение демонтируют. Обязательно вывозят строительный мусор, оставшийся после сноса.
БТИ
По окончании работ необходимо подать заявление в БТИ для проведения обследования участка. Сотрудник БТИ проведет личный очный осмотр, даст заключение об отсутствии строения. Документ необходим, чтобы снять частный жилой дом с регистрации в реестре.
Росреестр (ЕГРН)
Чтобы снять снесенный дом с учета, нужно представить следующие документы:
- паспорт;
- разрешение на снос;
- заключение БТИ об отсутствии снесенного объекта;
- технический паспорт демонтированного строения;
- документ, подтверждающий право собственности на снесенный объект.
Пакет документов в Росреестр можно подать через интернет (сайт Госуслуг), МФЦ.
С точки зрения закона частный дом считается демонтированным только после того, как будут внесены соответствующие изменения ЕГРН. Планировать возведение нового капитального объекта вместо демонтированного стоит после получения выписки из ЕГРН, которую можно заказать через сайт Росреестра.
Демонтаж домов: по каким правилам проводится
Процедуру можно начинать сразу после получения соответствующего разрешения.
Соблюдение регламента безопасности и градостроительных норм при этом относятся к обязательным требованиям.
- Строительный мусор вывозится в полном объёме, затем приступают к его утилизации.
- После проведения демонтажа на территории организуют тщательную уборку.
- Обязательно отключение коммуникаций.
- Территория так же потребует дополнительной подготовки. Периметр ограждают полностью, чтобы обеспечить дополнительную защиту.
Как добиться признания дома аварийным и снести его? Смотрите тут.
Материальный ущерб
Снос домов – процедура, которая связана с серьёзными затратами. Придётся арендовать специальное оборудование, если доказано, что собственными силами не справиться. Или надо будет нанимать специалистов строительной фирмы.
Даже если остальные статьи позволят сэкономить, проблемы надо решать с фундаментом. Здесь без поддержки сторонних экспертов вообще не обойтись. Утилизация мусора вместе со строительными отходами – ещё один этап, вызывающий много сложностей.
