Особенности вступления и выхода из членства ЖСК, а также правила выдачи справки о выплате пая

Вступление в ЖК и ЖСК

Понятие и предназначение жилищных и жилищно-строительных кооперативов регламентированы ст. 110 Жилищного Кодекса РФ. Под этим подразумевается добровольное объединение граждан с правом на членство в кооперативе с целью удовлетворения потребности в жилье и координации управленческих мероприятий в многоквартирном доме (п. 1).

Под жилищным кооперативом подразумевается объединение граждан, заинтересованных в приобретении многоквартирного дома либо его помещений с условием его последующего содержания, что предполагает возникновение права на проведение реконструкторских работ.

При совершении работ по реконструкции на территории, подконтрольной жилищно-строительному кооперативу, члены объединения выступают в качестве застройщиков (п. 2). Жилищно-строительный кооператив предполагает объединение граждан с целью проведения строительных и реконструкторских работ, предполагающих последующее содержание и управление многоквартирным домом. Участники кооператива выступают в качестве застройщиков в соответствии с разрешением на строительство объекта (п. 3).

Количество участников в реестре

Количество участников объединения установлено п. 1 ст. 112 ЖК РФ и не может составлять менее 5 членов, но не более количества жилых помещений, расположенных на территории подконтрольного объекта недвижимости.

Стоит ли вступать в жилищные кооперативы, читайте тут.

Состав и количество членов

В состав управленческой структуры входят:

• председатель;
• ревизионная комиссия;
• работники правления;
• бухгалтер, а иногда и юрист.

Вопрос сколько человек должно входить в аппарат управления ЖК или ЖСК не регламентируется на государственном уровне. В Жилищном кодексе нет никаких указаний на этот счет. Число управленческой структуры прописывается в Уставе и исходит из количества пайщиков и объема предстоящей работы.

В аппарате должно быть не менее трех человек. При увеличении количества следует всегда формировать нечетный состав, чтобы не получать при голосовании ровного количества голосов.

Собрание пайщиков может в любой момент сократить или увеличить число представителей правления.

Возникновение членства

На основании ст. 111 ЖК РФ право на вступление в ряды членов кооператива имеют:

• физические лица, достигшие возраста 16-ти лет;
• юридические лица, являющиеся собственниками помещений;
• юридические лица, являющиеся членами жилищного кооператива, образованного до вступления в силу ФЗ №349 от 30 ноября 2011 года.

Преимущественным правом на вступление в кооперативное сообщество обладают:

• малоимущие семьи, признанные нуждающимися в жилье в соответствии с законодательством РФ;
• лица, вступившие в право пользование жилым помещением по договору социального найма.

Прием осуществляется на основании письменного заявления физического или юридического лица, переданным в органы Правления жилищным кооперативом (п. 1 ст. 121 ЖК РФ). Рассмотрение обращения производится в течение 1 месяца с момента подачи заявления, где решение принимается на общем собрании.

Основанием для признания членства является внесение вступительного взноса, предусмотренного Уставом ЖК, что подтверждается соответствующим свидетельством (п. 2 ст. 121 ЖК РФ).

Избрание и смена кандидатур

Председатель и члены правления избираются сразу после того, как на общем собрании принимается единогласное решение об образовании кооператива. Все управленческие должности избираются из числа пайщиков. Для утверждения кандидатур проводится голосование. Каждый отдельный кандидат утверждается большинством голосов, что и регистрируется в протоколе собрания. Протоколируется и срок вверенных полномочий.

По окончания срока полномочий назначается переизбрание председателя или членов управленческой структуры.

Переизбрание может проводиться досрочно. Выступить с предложением смены кандидатуры имеет право любой член кооператива.

Избранные или переизбранные лица вносятся в данные о юридическом лице. Для этого в ЕГРЮЛ подается заявление, где зафиксированы сведения о законных представителях ЖК или ЖСК.

Выход и прекращение членства

Членство в ЖСК прекращается в случаях, предусмотренных в п. 1 ст. 130 ЖК РФ:

• добровольное волеизъявление гражданина;
• исключение участника по решению комитета Правления за неисполнение обязательств, предусмотренных Уставом ЖК;
• ликвидация юридического лица, являющегося членом объединения;
• ликвидация кооперативного объединения (о ликвидации и реорганизации ЖСК и ЖК читайте тут);
• смерть или гибель.

Процедура прекращения членства производится на основании письменного заявления гражданина по собственному желанию (п. 2).

Исключение по решению общего собрания возникает на основании грубых нарушений, предусмотренных Уставом, в отсутствие уважительных причин. К ним относятся задержка выплат по паевым или членским взносам в ЖСК, а также абсолютное отсутствие платежей (п. 2).

В случае смерти родственники гражданина, вступившие в право наследования, получают право на вступление в ряды участников объединения. Решение принимают члены объединения на общей конференции.

Правовые положения

Правовое положение членов ЖК регулируется статьями 124-134 главы 12 Жилищного кодекса РФ.

Паевые взносы

Паевой взнос в ЖСК по целевому назначению предполагает покрытие стоимости жилого помещения в доме, подконтрольном объединению, с последующим вступлением в право собственности.

Взнос уплачивается ежемесячно либо единоразово, где его размер устанавливается в соответствии с уставом ЖК, но в общей совокупности соответствует стоимости жилья. Помимо покрытия расходов на приобретение имущества, пай включает:

• затраты на страхование недвижимого объекта;
• расходы на коммунальные нужды, хозяйственное и ремонтное содержание помещения;
• расходы на передачу помещения и регистрацию права собственности;
• погашение процентов и выплат по договору ипотечного кредитования;
• уплаты комиссионных и налоговых сборов.

Информация о размерах и сроках внесения платежа размещается в графике, установленном паевым фондом, на бумажном или электронном носителе. По факту оплаты пайщик получает на руки документ, свидетельствующий об оплате взноса.

После выплаты совокупной стоимости жилья пайщик ЖСК становится полноправным собственником квартиры на основании соответствующей справки о выплате.

Паи нередко вносятся с целью достижения иных экономических целей, не связанных с приобретением жилья.

Паевые взносы являются обязательным требованием при вступлении в кооператив, не облагаются налогами и обеспечивают участие в деятельности объединения, а также получения кооперативных выплат.

Помимо уплаты пая члены объединения ежемесячно вносят членские взносы в пользу содержания и управления жилищным кооперативом, оплаты коммунальных услуг, ремонтных и хозяйственных работ.

Размер платежей либо фиксирован, либо привязан к площади помещения, где плата взимается на основании Устава. Оплата производится по предоставленному счету-фактуре в соответствии с графиком платежей, установленном при подписании договора.

Получение квартиры в собственность

На основании ст. 30 ФЗ №215 пайщик приобретает право собственности на имущество после выплаты полной стоимости взноса. Обязательство по передаче имущества в собственность гражданина, а также возмещению связанных с ней затрат в соответствии с договором, лежит на кооперативе.

Свидетельствами права на получения жилья служат справка о выплате пая в ЖСК и договор о паенакоплении, заключенный с кооперативом при принятии членства. Процедура регистрации производится при обращении в Росреестр со следующим пакетом документов:

• документ, удостоверяющий личность;
• справка о выплате пая;
• документ, содержащий сведения о постановке жилого помещения на кадастровый учет;
• ордер на кооперативную жилплощадь;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• договор о паенакоплении (при наличии).

Срок рассмотрения заявления составляет 1 месяц. По факту принятия положительного решения участник кооператива становится полноценным собственником жилья, что подтверждается свидетельством о регистрации и праве собственности.

Справка о выплаченном пае

Справка о выплате паевых взносов является единственным правоустанавливающим документом, свидетельствующим о праве собственности до момента регистрации. Образец документа можно получить в органе Правления. Справка содержит следующие сведения:

• реквизиты юридического лица, выступающего кооперативным объединением: наименование, адрес регистрации, ОГРН и ИНН;
• персональные данные пайщика: полное имя, дата рождения, паспортные данные и адрес проживания;
• подтверждение и дата вступления в членство;
• адрес объекта недвижимости, переходящего в собственность;
• размер пая и дата внесения завершающего платежа.

Документ закрепляется подписью Председателя правления и главного бухгалтера, в левом нижнем углу ставится печать.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

8 (800) 302-76-94

Переуступка прав

Переуступка пая означает процедуру передачи права на внесение паевых взносов другому лицу с последующим принятием членства в кооперативе и вытекающими из этого обязательствами и правами. При этом стоимость жилого помещения будет ниже, нежели при первичном вступлении в объединение.

Перед заключением сделки покупателю необходимо:

1. получить письменное согласие на переуступку от застройщика;
2. уточнить порядок, условия и периодичность внесения взносов;
3. уточнить сумму паевых и вступительного платежей;
4. удостовериться, что продавец является действительным членом кооператива, потребовав кооперативную книжку;
5. уточнить условия оплаты коммунальных услуг перед передачей жилого помещения в собственность;
6. потребовать справку о состоянии задолженности, либо документ, подтверждающий право собственности, если пай выплачен;
7. потребовать платежные документы, свидетельствующие о внесении платежей;
8. потребовать нотариальное согласие супруга продавца на совершение сделки, если последний состоит в браке.

Для совершения процедуры необходимо:

1. поставить в известность членов правления кооператива, получив их согласие на переуступку;
2. оформить письменное соглашение о переуступке;
3. получить протокол общего собрания, свидетельствующий о положительном решении в принятии членства;
4. внести вступительный взнос;
5. зарегистрировать сделку в Росреестре.

Вносить вступительные взносы необходимо на основании протокола, подтверждающего согласие на принятие членства в соответствии с договором переуступки. Также можно внести в договор условие, согласно которому взносы будут возвращены покупателю, если в членстве будет отказано.

Основные риски, которые несет в себе сделка, заключаются в возможной недобросовестности строительной компании или продавца. Поэтому необходимо тщательно выбирать застройщика и запросить у пайщика документы, подтверждающие членство в ЖК. Чтобы не понести финансовые убытки, необходимо вносить платежи, удостоверившись в согласии собрания членов правления.

Реестр участников

На основании ст. 123.1 ЖК РФ жилищный кооператив обязан вести учет его участников в специальном реестре с целью ведения отчетности и совершения юридически значимых действий при управлении и участии в ЖК.

Реестр обеспечивает легитимность и прозрачность объединения, а также позволяет идентифицировать его участников и содержит следующие сведения:

• полное имя физического лица или наименование юридического лица, являющегося членом кооператива;
• проектная документация на жилое помещение, передаваемое в собственность участника при условии выплаты пая;
• размер вступительных и паевых взносов.

На основании ст. 45 ЖК РФ необходимо вести реестр все участников объединения, вступивших в право собственности на жилые помещения после выплаты пая. В момент принятия членства ЖК обязуется, на основании письменного заявления участника, в течение 5 дней предоставить реестр для ознакомления.

Юридические возможности и обязанности

Права и обязанности членов кооператива устанавливаются Уставом ЖК. В рекомендательном перечне члены объединения вправе:

• претендовать на вступление в члены правления;
• получать исчерпывающую информацию о деятельности кооператива;
• завещать и переуступать пай;
• обжаловать в судебном порядке решения общего собрания;
• пользоваться льготами и результатами работ кооператива;
• получать в собственность жилые помещения на основании выплаченных паевых взносов;

Обязанности членов ЖК:

• внесение своевременной оплаты по паевым и членским взносам;
• несение риска убытков в пределах уплаченных паев;
• исполнение обязательств, предписанных Уставом.

Участник объединения, не являющийся собственником жилого помещения, вправе передавать его в наем другим лицам с согласия членов правления ЖК.

Срок полномочий и периодичность заседаний

Устав ЖК предусматривает сроки, на которые будут избраны члены правления или председатель. В большинстве случаев этот период равен 2-5 годам.

Избранные кандидаты могут быть переизбраны, если их работа устраивает большинство собственников жилья. В противном случае ставится вопрос о назначении новых представителей. Каждое должностное лицо имеет право взять самоотвод, заявив о нежелании выполнять свои обязанности дальше.

Заседания управленческого аппарата проводятся в течение всего года. Обычно они запланированы на месяцы вперед.

При возникновении форс-мажорных ситуаций заседаний проводятся в экстренном порядке.

Предлагаем вашему вниманию следующие материалы:

• Полезные факты о создании, ликвидации и реорганизации ЖСК жилищного кооператива.
• Покупка квартиры по договору с ЖСК.
• Что такое жилищно-накопительный кооператив, выгодно ли это?
• Стоит ли вступать в жилищные кооперативы?

Общее собрание ЖК

Члены жилищного кооператива вправе принимать участие в деятельности объединения. Одна из форм реализации такого права – участие в общем собрании. Мероприятие подразделяется на виды:

• годовое, где участники собираются в срок, определенный уставом, для решения организационных и финансовых вопросов;
• внеочередное, где слет производится по инициативе членов сообщества для решения насущных вопросов на основании письменного заявления.

На собрании рассматриваются следующие вопросы:

• выбор органов и способов управления ЖК;
• решение о капитальном ремонте или реконструкции подконтрольного объекта;
• утверждение организационного плана на предстоящий год;
• отчет по бухгалтерским и управленческим задачам;
• принятие решения о праве пользования помещениями третьих лиц;
• принятие решения о вступлении в объединение, в том числе на основании договора переуступки;
• решение финансовых проблем;
• рассмотрение индивидуальных проблем.

В проведении внеочередного собрания может быть отказано на основании несоблюдения правил, предписанных Уставом. Рассмотрение заявления осуществляется в течение 5 рабочих дней.

Проведение собрания

Организация мероприятия происходит в несколько этапов:

1. инициация – на основании Устава (годовое) или письменного заявления участника (внеочередное);
2. подготовка – формирование повестки, установление места и даты проведения мероприятия, назначение ответственных лиц;
3. оповещение членов кооператива через направление уведомления заказным письмом либо размещение на информационном стенде на общей территории; оповещение проводится за 10 дней до начала мероприятия;
4. посещение мероприятия членами собрания и регистрация участников с целью выявления кворума (разрешенная доля участия);
5. разбор повестки, отраженной в оповещении;
6. регистрация решения путем оформления протокола;
7. информирование членов кооператива, не принявших участие в собрании.

Рассмотрению не подлежат инициативы и проблемы, не указанные в информационной повестке. Собрание признается правомочным при участии не менее 50% его членов.

Голосование

Управление и реализация прав участников кооператива включает проведение равноправного голосования (ст. 44 ЖК РФ). Особенности проведения процедуры на основании ст. 48 ЖК РФ:

1. решение утверждается на основании большинства голосов;
2. избирается счетная комиссия, разъясняющая порядок проведения голосования;
3. определяется разрешенная доля участников (кворум);
4. члены ЖК, не оплатившие паевой взнос, не имеют право участвовать в голосовании;
5. после подсчета голосов оглашаются итоги голосования.

Правомочным решение считается при участии не менее трети или половины членов кооператива, если иное не установлено Уставом. Результаты вносятся в протокол собрания.

Протокол

Протокол собрания подписывается председателем и секретарем собрания либо не менее чем 3 участниками сбора. Документ составляется в 2 экземплярах в течение 10 дней с момента проведения голосования (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Протокол содержит следующие сведения (Приказ Министерства Жилищно-коммунального хозяйства от 28 января 2021 г. N 44/пр):

• наименование и местонахождение кооператива;
• место и дата проведения собрания;
• дата оповещения о проведении собрания;
• число участников и уполномоченных собрания;
• повестка дня;
• персональные данные лица, выступающего на собрании;
• результаты голосования.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

8 (800) 302-76-94

К протоколу прилагаются решение правления кооператива, список участников, бюллетени голосования, документы, прилагающиеся к повестке и нотариальные доверенности, если в интересах члена кооператива действовало постороннее лицо (п. 20 Приказа). К документу дополнительно прилагаются экземпляры заявлений инициаторов.

Если вас заинтересовала наша статья о членстве в ЖК и ЖСК, то вам могут быть полезны материалы о создании ЖК и ЖСК, о покупке квартиры по договору ЖСК.

Исполнение решения

Исполнение решения общего собрания обеспечивается председателем кооператива (ст. 119 ЖК РФ). Копия протокола размещается в общедоступном месте дома с целью информирования членов кооператива, не участвовавших в собрании (ст. 46 ЖК РФ).

Решение передается к исполнению и осведомлению в органы Жилищного надзора или Управляющей организации и считается действительным, если форма и содержание документа соответствует требованиям нормативных актов РФ.

Признание протокола недействительным производится только на основании судебного решения.

Таким образом, вступить в ряды членов ЖК вправе любой желающий. Основанием для членства служит внесение членских, вступительных и паевых взносов, а также положительное решение общего собрания кооператива.

Выборы органов управления и контроля

Органы управления кооператива выбираются в порядке, указанном уставом, положениями кооператива и другими нормативными документами организации. Любой член кооператива может представить свою кандидатуру на должность органа управления, путем подачи в определенный срок письменного заявления, с указанием в нем установочных данных и той должности, на которую лицо претендует. Кроме самовыдвиженцев, кандидатуры на определенной пост выдвигает правление. Отказ лицу во включении в список кандидатов обуславливается причинами:

• заявление подано не в срок;
• кандидат не отвечает установленным требованиям закона, а также устава кооператива;
• данные, указанные в заявлении, являются ошибочными или неполными.

После утвержденного списка кандидатов, путем голосования на общем собрании, кооператив выбирает правление. Контролирующие функции возложены на ревизионную комиссию. Заявление на прием в ревизионную комиссию также подается в установленные сроки в письменной форме. Одно лицо не может одновременно выдвигаться на должность правления и пост в ревизионной комиссии. Кандидат должен соответствовать требованиям закона и устава кооператива, предъявляемым к членам ревизионной комиссии. Выбирается контролирующий орган голосованием на общем собрании на срок не более трех лет.