Общая информация
Данные лица могут заключить контракт по найму квартиры, и этот процесс не будет требовать никакого вмешательства со стороны нотариуса. Контракт обычно составляется письменно, как этого требует законодательство Российской Федерации.
Термин «договор найма» — это соответственный, составленный гражданский акт, имеющий правовые основания. Он подписывается двумя участниками – сторонами, где одна обязана оплатить другой конкретную ранее обговоренную плату наличными или безналичными средствами в таком виде, как оплата услуги.
Каждая сторона автоматически, заключая акт становится субъектом гражданских–правовых отношений.
Объектом же договора выступает определенное жилье, офис или другая недвижимость.
Им же может стать и другое недвижимое имущество.
Простыми словами, одна из сторон может пользоваться на протяжении конкретного количества времени чужой недвижимостью и платить за это заранее договоренную сумму денежных средств.
Узнайте из нашей статьи о том, за что должен платить квартиросъемщик.
Экспресс-консультация по форс-мажору COVID-19
Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.
Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.
Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).
Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Причины и обстоятельства
Как расторгнуть договор? Каковы условия и основания для этого? Существуют различные обстоятельства, способные спровоцировать этот процесс.
Каждый обязан помнить, что при таком прецеденте следует непременно учитывать силу законодательства, будь то заключение контракта или его прекращение.
Наниматель инициирует процедуру прекращения действия контракта, при этом должен учитывать и мнение других проживающих людей на данной съемной территории. В обязанности нанимателя входит уведомить наймодателя о предстоящем разрыве контракта. Сам наймодатель тоже имеет полное право применить действие разрыва контракта преждевременно, до истечения периода, указанного раньше.
Когда человек, который выступает нанимателем, или его сожители, действуют неправомерно и специально наносят вред съемной территории, несвоевременно совершают оплату или же не совершают ее вовсе, — то наймодатель обладает привилегией расторгнуть контракт. О правах и обязанностях арендодателя жилья читайте на нашем сайте.
Порядок расторжения договора аренды или найма жилья
В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.
Расторжение договора по решению суда
В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Какими законами регламентируется?
Гражданский и Жилищный кодексы Российской Федерации регламентируют расторжение договора найма.
Об этом четко написано в части 2 главе 35 статьи 687, статьи 688, Гражданского кодекса РФ, глава 10 статьи 101-103 Жилищного кодекса РФ о расторжении и прекращении договора найма специализированного жилого помещения, где говориться об выселении граждан из подобных помещений.
Экспресс-консультация по форс-мажору COVID-19
Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомиться еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.
Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.
Особенности расторжения и вообще урегулирования ситуации, связанные с исключительными обстоятельствами 2021 года – пандемией короновируcа COVID-19 – мы разобрали в отдельной статье.
Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.
Алгоритм действий
Как проводится процедура?
Уведомление о прекращении соглашения: с целью правильного проведения процедуры, после появления предлогов для разрыва контракта по найму жилого помещения надо предоставить уведомление о прекращении его действия. Составляется данная документация в письменном виде.
Форма о прекращении действия соглашения зависит от формы договора. К примеру, соглашение с подписью сторон будет уместным в таком случае, если оно составлялось в письменном виде.
Одной из составляющих процедуры прекращения действия контракта по найму жилого помещения есть составление акта о прекращении его действия. Такой акт содержит информацию:
- о выселении съемщика;
- о расчетах;
- о приеме ключей;
- о многих других деталей.
Также в акте указывают претензии сторон, случаи порчи имущества, если таковые имеются.
Когда считается, что контракт расторгнут? Прекращение действия документа наступает, когда стороны заключают соглашение о его разрыве. Также акт принимают за расторгнутый, когда судебный вердикт о таком прекращении его действия вступает в силу.
Правом досрочного расторжения контракта обладают обе его стороны. Раз мы говорим про наймодателя, то причинами таких действий будут факты порчи имущества нанимателем, нарушения условий контракта, также несвоевременный платеж за съем.
На случай, когда случаются столь негативные ситуации что гражданин, который сдает помещение, по заключению контракта отказывается сдавать его, или его состояние не пригодно для проживания, то съемщик соответственно тоже имеет все основания разорвать контракт преждевременно.
Регистрация разрыва соглашения по найму уместна лишь в такой ситуации, если раньше был зарегистрирован контракт по найму жилищного помещения.
Основания для прекращения договоров аренды (найма)
Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:
- Соглашение сторон
- Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
- Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
- Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон
Судебные разбирательства
При каких обстоятельствах действие перерастает в процесс, что проходит в суде? В судебном процессе контракт разрывается, когда этого требует лицо, снимающее жилье, или лицо, которое его сдает, при условии, что имеет место хотя бы один из случаев, предусмотренных законодательством. Например, когда условия съемного жилища непригодны для пребывания в нем.
К тому же законодательство предусматривает, что толчком для разрыва соглашения в судебном порядке может стать аварийное состояние жилья, которое сдается. Напоминаем, что инициатором этого при таких обстоятельствах имеют право выступить обе стороны.
Что касается конкретно наймодателя, то он лично может инициировать расторжение документа в судебном порядке. Причинами таких требований будет невыполнение нанимателем пунктов, указанных в соглашении, касательно платы за жилье.
Также весомой причиной выше упомянутых действий со стороны наймодателя будет незаконное поведение с имуществом со стороны нанимателя.
В результате разбирательств в судебных органах, судья по завершению процесса должен вынести свое решение. Многое зависит от сложившейся ситуации.
К примеру, суд может выделить нанимателю определенный термин для того, чтобы он возобновил или оплатил испорченное им имущество. ( Читайте на нашем сайте о том, для чего нужен страховой депозит при сдаче квартиры в аренду). На такие действия дается и определенный термин, он не превышает одного года. За это время наниматель должен выправить ситуацию.
По любых сложившиеся негативных обстоятельствах наймодатель или наниматель могу обращаться в судебные органы. Вынесение остаточного приговора судьей должно быть выполнено в сроки, предусмотренные законодательством РФ.
Как действовать владельцу?
Если прекратить отношения по найму хочет сам владелец квартиры, у него есть два основных варианта действий.
Без суда
В том случае, если наймодатель в договоре предусмотрел возможность одностороннего расторжения по своей инициативе, то в силу ст. 450.1 ГК РФ такое условие будет действительным. В этой ситуации наймодатель в установленный договором срок, отправляет уведомление об отказе от исполнения обязательств по договору найма, вправе требовать от нанимателя выселения, а также в порядке самозащиты права (ст. 12 ГК РФ) сменить в квартире ключи.
Кроме того допускается и расторжение договора по инициативе наймодателя, но с согласия нанимателя. Как именно это делается, описано выше.
Принудительное выселение
Если договориться миром не удалось, наймодатель может обратиться в суд с исковым заявлением и потребовать не только расторжения договора, но и принудительного выселения. Помимо описанных выше оснований, предусмотренных ГК РФ, в суд можно обращаться и если в договоре прописано право наймодателя на досрочное расторжение.
Порядок расторжения через суд будет следующим:
- Наймодатель готовит исковое заявление согласно ст. 131 ГПК РФ и оплачивает госпошлину.
- Иск и приложенные к нему документы по ст. 132 ГПК РФ (квитанция об оплате пошлины, копии договора, иные доказательства) направляются в суд по почте или же передаются в канцелярию суда лично.
- Иск принимается к рассмотрению, назначается время заседания.
- Судья соглашается с истцом и удовлетворяет его требования.
- После того как решение вступило в силу, истец вправе обратиться к судебным приставам и потребовать от них организовать принудительное выселение нанимателя в установленном порядке.
Односторонний разрыв
Каковы предлоги для одностороннего разрыва контракта по найму? При каких обстоятельствах вправе разорвать контракт наймодатель?
Наймодатель имеет право возбудить судебный процесс, если после предупреждения нанимателя, последним не были предприняты меры по устранению нарушений. Если так, то суд может огласить решение о немедленном выселении съемщика.
Предлоги, которые ведут за собою соответствующие действия наймодателя, включают в себя эксплуатацию съемщиком съемного помещения не по предназначению.
Одним из обстоятельств может быть факт регулярного нарушения прав граждан, проживающих рядом, например, соседей. Тут имеется в виду громкое прослушивание музыки в неприемлемое время суток, аморальное поведение, скандалы. (Читайте нашу статью о том, куда пожаловаться, если соседи сдают жилье шумным квартирантам).
При каких обстоятельствах наниматель разрывает контракт? Одностороннее разорвать его наниматель может в любое время. Важно отметить, что он может это сделать, без обращения в суд.
Нормы не ограничивают предлоги для такого разрыва контракта нанимателем. Чтобы совершить такую процедуру, нанимателю следует получить согласие тех граждан, которые с ним постоянно проживают.
Дополнительно предусмотрено предупреждение, которое предоставляется наймодателю. Составляется оно в письменной форме.
С таким предупреждением наймодатель должен быть ознакомлен за три месяца до желаемой даты разрыва контракта.
За этот период наймодатель может решить, что ему делать с помещением дальше.
Это удобно для того, чтобы подыскать новых нанимателей. Но иногда бывает так, что наниматели вовсе не заинтересованы в этом, и часто они просто выезжают, не предупреждая об этом наймодателя. Тогда наниматель должен возместить наемную плату человеку, который сдает помещение.
Когда действие документа может быть прекращено?
В зависимости от того, кто выступает инициатором, основания для расторжения существенно различаются. Итак, по каким причинам действие договора найма квартиры может быть прекращено?
ВАЖНО: Для того чтобы в одностороннем порядке расторгнуть договор наймодатель должен обращаться в суд!
По инициативе наймодателя
Согласно ч. 2 ст. 687 ГК РФ, наём жилья может быть расторгнут владельцем жилого помещения, если наниматель совершает одно из следующих действий:
- Наниматель больше полугода не платит за квартиру, если другой срок не установлен договором. Если наём краткосрочный (то есть меньше чем год), то достаточно не внести плату два месяца подряд.
- Сам наниматель, члены его семьи или кто-то ещё из лиц, за которых он несёт ответственность, портят или разрушают квартиру.
Кроме того, согласно же ч. 4 ст. 83 ЖК РФ в случае социального найма (и ч. 4 ст. 687 ГК РФ – в случае коммерческого найма (договор)) дополнительными основаниями для расторжения могут быть:
- Наниматель систематически мешает соседям, нарушая их права и интересы.
- Он же использует квартиру не по назначению.
Наконец, наймодатель вправе потребовать расторжения договора и в случаях, если жильё больше не пригодно для того, чтобы в нём постоянно жить – но этим правом обладает и наниматель.
Смотрите видео: Как досрочно расторгнуть договор аренды
Как досрочно расторгнуть договор аренды
Желание нанимателя
В том случае, когда прекратить отношения хочет лицо, снимающее жильё, всё гораздо проще. Ч. 1 ст. 687 ГК устанавливает, что для того чтобы расторгнуть договор ему достаточно заручиться согласием всех лиц, проживающих вместе с ним в порядке найма – и предупредить наймодателя. Срок предупреждения о расторжении договора – три месяца, но не будет нарушением, если это сделать и раньше.
