Что выгоднее: продолжать жить в муниципальной квартире или приватизировать ее

Стоит ли приватизировать недвижимость? Или лучше жить на условиях договора социального найма?

Давайте объективно оценим плюсы и минусы приватизации квартиры. С одной стороны, нужно возиться с документами, отдавать деньги (если нет оснований для бесплатной процедуры).

С другой стороны, вы получаете недвижимость в собственность, а дальше имеете право распоряжаться ею: продавать, сдавать в аренду, завещать, передавать по наследству.

Что такое приватизация квартиры и как она происходит?

Приватизация – это процедура, в ходе которой государство передает имущество в собственность гражданина. Правоотношения в данной области регулируются нормами закона от 04.07.1991 № 1541-1, а также других актов.

В результате приватизации гражданин получает все права собственности (владения, распоряжения, пользования).

Это значит, что можно будет:

• продавать квартиру;
• дарить недвижимость;
• оставлять объект в наследство;
• оформлять квартиру по завещанию;
• сделать из недвижимости офис;
• устроить перепланировку и так далее.

Если речь идет о квартире, оформленной по договору социального найма, то в ней можно только жить. Запрещено даже делать перепланировку.

Законодательство позволяет приватизировать ряд объектов:

• землю (земельные участки);
• жилье (дома, квартиры, танхаусы, апартаменты);
• помещения нежилые (офисы, производственные мощности и так далее).

Есть 2 вида приватизации имущества:

• бесплатная;
• платная.

Если говорить о жилых помещениях, то здесь ситуация такая:

• человек живет в квартире, полученной еще в советское время или давным-давно (но недвижимость используется по договору социального найма);
• гражданин обращается в местные органы с заявлением о том, что хочет оформить квартиру в собственность;
• администрация города бесплатно передает квартиру в собственность.

Примерно такая схема предусмотрена в ст. 1 закона от 04.07.1991 № 1541-1.

Недвижимость, в которой вы живете по договору соцнайма, не является вашей собственностью. Формально квартира находится в государственном или муниципальном жилфонде. Приватизация как раз и позволяет получить все права собственника.

Есть ситуации, когда жилые помещения нельзя приватизировать.

Ст. 4 закона от 04.07.1991 № 1541-1 содержит список объектов, которые нельзя получить в собственность. Законодательство предусматривает запрет на приватизацию:

• помещений, которые находятся в аварийном состоянии;
• квартир, расположенных в общежитиях;
• помещений, которые находятся в домах закрытых военных городков;
• служебных жилых помещений.

Исключения предусматриваются для жилфонда совхозов и других с/х предприятий.

Собственники жилфонда или уполномоченные органы и предприятия, за которыми закреплен жилфонд на праве хозведения, могут самостоятельно принимать решения о разрешении / запрете приватизации служебных жилпомещений и находящегося в сельской местности жилфонда стационарных учреждений соцзащиты населения

Из этого делаем простой вывод: если недвижимость находится в обычном доме и в нормальном состоянии, можно подавать давать заявление на приватизацию. Но возникает другой вопрос. Стоит ли приватизировать квартиру и тратить на это время?

Кто имеет право на получение такой собственности?

Итак, Жилищный Кодекс РФ четко определяет тех лиц, которым позволено проводить подобную процедуру.

1. Человек, который снимает представленное жилье на основании договора социального найма и прописан в этом помещении, а также члены его семьи, которые постоянно проживают с ним.
2. Нельзя обойти стороной тех лиц, которые временно отсутствуют в квартире (служба в армии, тюремный срок, длительная командировка). За ними сохраняется бронь независимо от времени их пребывания за пределами квартиры.

Те люди, которые временно проживают на представленной площади, не имеют права осуществить оформление приватизации квартиры, даже если они являются родственниками собственника. Однако если такая потребность возникла, то лицо должно быть прописано в помещении с разрешения всех находящихся там родственников.

Приватизация предполагает право собственности всех, кто вписывается в договор в равных долях.

Преимущества приватизации недвижимости

В чем ваши плюсы?

Плюс №1. Совершение любых сделок

Главный плюс – возможность стать полноценным собственником и распоряжаться недвижимостью. Ст. 209 ГК РФ прописывает, что собственник получает все права пользования, владения, распоряжения.

В результате это позволяет не только совершать стандартные сделки (дарение, завещание, продажа, наследование, залог).

Квартира может быть вкладом при оформлении ренты или же при заключении договора о переселении в социальный приют для пожилых людей.

Плюс №2. Перепланировка без проблем

В приватизированных апартаментах можно делать перепланировку. Чтобы узаконить снос стен / установку перегородок, необходимо будет:

• написать заявление в администрацию;
• пройти согласование проекта;
• получить разрешение на перепланировку.

Правда, есть случаи, когда власти откажут. К примеру, если вы хотите сносить несущие стены или делать кухню в спальне.

Если говорить о квартире, в которой человек проживает по договору социального найма, то заявление о перепланировке даже не будут рассматривать. Дело в том, что формально вы не собственник, а только наниматель.

Т.е. правомочий по изменению состояния недвижимости (если это можно так назвать) не имеете. Если хотите переносить комнату, убирать перегородки или устанавливать новые, придется заняться приватизацией.

Плюс №3. Перевод жилого помещения в нежилое

Как правило, подобная практика распространена среди владельцев квартир, расположенных на первом этаже. Т.е. люди продают недвижимость под офисы, кафе, магазинчики. Если квартира находится в месте с большой проходимостью, почему бы и не продать ее?

Удобно, что:

• собственник передает помещения бизнесу, поэтому стоимость выше (по сравнению с ситуацией, когда у нас бы была продажа частного лица частному лицу);
• владелец может на вырученные деньги купить недвижимость в тихом центре или за городом, а не жить «на проходном дворе».

Для того чтобы перевести жилое помещение нежилое, необходимо пройти согласования. Но еще до этого придется подать документы на приватизацию.

Договор социального найма подразумевает, что вы только наниматель. Собственником же является завод / государство в лице администрации.

Плюс №4. Передача квартиры в наследство

Ключевой вопрос для населения: «Что передать детям / внукам?». Ситуация обостряется, если недвижимость находится в центре города, но при этом не приватизирована. Помещения «на соцнайме» не могут передаваться по наследству.

Да, родственники умершего могут проживать в квартире, но с определенными оговорками. Кто-то из близких должен стать ответственным нанимателем взаимен умершего (и не факт, что это позволят сделать).

Если никто из родственников не был прописан в квартире, то квартира автоматически перейдет в муниципальную собственность. В результате родственники вынуждены «прописываться» в квартире только для того, чтобы после смерти матери / бабушки продолжать пользоваться жильем.

Само собой, неприватизированные квартиры невозможно завещать. Т.е. передать имущество сторонним лицам нельзя. В то же время приватизированную недвижимость можно завещать хоть сосед, хоть коллеге, хоть напарнику.

Достаточно выразить свою волю в установленном законодательством порядке. Более подробную информацию можно найти в ч. 5 ст. 83 ЖК РФ и в ст. 1119 ГК РФ.

Плюс №5. Отсутствие платы за пользование помещением

Люди, проживающие в квартирах на условиях соцнайма, должны вносить не только коммунальные платежи, но и оплату за пользование жилым помещением. Данное требование прямо предусматривается в ч. 3 ст. 156 ЖК РФ. Плата устанавливается местными органами власти, может пересматриваться из года в год.

Как правило, цена зависит от:

• расположения (центр и первая зона или же окраины и вторая зона);
• наличия / отсутствия удобств;
• мусоропровода;
• лифта и так далее.

Общее правило таково, что оплата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно по позже 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым.

Если говорить про Москву, то тарифы были установлены Постановлением Правительства Москвы от 13.12.2016 № 848-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения». Позже в документ вносились изменения. К примеру, в декабре 2021 года стоимость за 1 м2 общей площади подняли с 27,14 рублей до 29,04 рублей.

Давайте подсчитаем размер оплаты за пользование помещением в городе Москве. Если у нас квартира 40 м2, то на нее «насчитают» 40 * 29,04 = 1 161,6 рубля. Если посчитать оплату в год, то она составит 1 161,6 * 12 месяцев = 13 939,2 руб.

У приватизированной квартиры также есть «дополнительные обременения». Ставка составляет 0,1%. Если вычесть 20 м2, то налог составляет 1 400 российских рублей в год (при кадастровой стоимости недвижимости в 2 800 000 р.). Расчет производится по стандартной схеме: (2 800 000 рублей / 40 м2) * 20 м2 = 1 400 000 российских рублей. Это та сумма, на которую можно уменьшить налогооблагаемую базу.

Дальше остается только просчитать размер налога. Он составляет (2 800 000 рублей – 1 400 000 рублей «льготы») * 0,1% = 1 400 р. Сумма вносится за год. В результате у нас 13 939,2 рубля в год против 1 400.

Стоит ли говорить, что за приватизированные квартиры платить придется меньше? Вполне возможно, что в будущем налоговые ставки будут изменены (увеличены и пересмотрены). Но ведь и оплату за пользование жилым помещением по договору социального найма также могут поднять! В принципе, что и сделало Правительство Москвы в 2018 году.

Плюс №6. Возможность прописки кого угодно

В приватизированную квартиру можно «вписать» друзей, коллег, родственников (если есть желание). Собственник может предоставить право постоянного проживания и постоянной регистрации кому угодно. Но, как и всегда, придется соблюсти установленную процедуру.

Если речь и договоре социального найма, то там действуют жесткие ограничения. К примеру, «вписать в ваши квадраты» можно только членов семьи. Т.е. детей, родителей, супругов.

Чтобы взвесить все преимущества и недостатки договора социального найма и приватизации квартиры, давайте сделаем таблицу.

Обратите внимание, что в 2021 году установлены одни ограничения и тарифы, а в будущем могут предусматриваться другие.

Недостатки процедуры

Естественно, не все то золото, что блестит. Представленный процесс не лишен изъянов. Например, можно выделить и минусы приватизации квартиры.

1. Собственнику придется платить единый налог на недвижимость, размер которого может меняться.
2. Приватизированную квартиру могут делить все наследники, а не только собственник жилья.
3. Срок проведения процедуры на бесплатном основании ограничен.
4. Все коммунальные платежи собственник платит самостоятельно, причем они значительно выше, чем за муниципальное помещение. Дело в том, что в случае приватизации человек ограничен в праве получения субсидий.
5. В случае чрезвычайной ситуации, которая повлекла за собой разрушение квартиры или ее значительное повреждение, ремонт собственник будет проводить за свой счет.

Минусы приватизации недвижимости

После изменений, внесенных в 2021 году в законодательство, приватизация жилья официально стала бессрочной. Но есть негативные моменты, которые останавливают людей.

Минус №1. Расходы на содержание жилья

Приватизированная недвижимость автоматически обозначает, что на плечи собственная возложат обязанности:

• и по содержанию квартиры;
• и по содержанию многоквартирного дома.

Т.е. ремонт (капитальный или плановый), техническое обслуживание, замену коммуникаций – все это и многое другое придется оплачивать со своего кармана.

Если будете уклоняться, то могут подать в суд (и тогда заставят платить через приставов). Именно такие ограничения прописываются на уровне ст. 210 ГК РФ, ст. 158 ЖК РФ и других нормативно-правовых актов.

Если речь идет о квартире, в которой вы проживаете по договору социального найма, то расходы на содержание недвижимости несет собственник (как правило, государство). Т.е. муниципальное образование финансирует капитальный ремонт, утепление и прочие работы.

Другой вопрос, что в бюджете всегда нет денег. Поэтому люди вынуждены жить в «старых обшарпанных домах».

Минус №2. На приватизированную квартиру можно наложить взыскания

В прессе не раз обсуждали проблему того, что единственную квартиру могут забрать «за долги». Т.е. судебные приставы описывают имущество и изменяют его правовой статус. В этом плане собственник не особо защищен.

Если же квартиру будут изымать для муниципальных или государственных нужд, обязательно предоставят другую или выплатят денежную компенсацию. Именно по такому пути пошли при программе реновации в Москве.

При этом переселение нанимателей идет с учетом физиологической нормы на человека. Как результат – «обменять старую недвижимость на новую» становится более выгодным, нежели требовать денежную компенсацию.

Люди, которые проживают в старых домах на условиях соцнайма, по программе реновации могут рассчитывать только на предоставление аналогичного имущества (равнозначного жилья). Но при этом есть возможность выбрать: или получить квартиру в собственность, или оформить недвижимость по договору социального найма.

Особенности московской реновации

Программа подразумевает снос старых пятиэтажек. Люди, которые живут в «хрущевках», могут:

• или получить новое жилье;
• или взять денежную компенсацию.

Вопросы реновации неоднозначные. К примеру, если семья проживает в неприватизированной квартире, то может получить взамен старой хрущевки «однушку» или «двушку».

Если же квартира приватизирована, то собственник может претендовать на:

• равноценное жилье (аналогичное по стоимости);
• денежную компенсацию по цене комнат в коммуналке.

Т.е. в данном случае нужно рассматривать каждую ситуацию отдельно. Вполне возможно, что участники Реновации, у которых квартиры не были приватизированы, окажутся в плюсе.

Некоторые особенности процесса

Учтите, что если в квартире проживали дети, но они выписаны из нее, то они имеют право участвовать во всех тех делах, касающихся квартиры. Однако здесь уже вмешивается Орган опеки и попечительства.

Есть и другие особенности процедуры.

1. Приватизация может быть бесплатной только один раз.
2. Узнать, приватизирована ли квартира, можно в ФРС.
3. Для прописки в такой квартире следует представить определенные документы.
4. Есть возможность отказаться от этой процедуры или произвести расприватизацию квартиры.

Приватизация в долях и общая приватизация в 2021 году

Порядок проведения процедур +/- одинаковый. Недвижимое имущество может иметь разный статус в общей собственности:

• долевая (когда у каждого участника приватизации будет определенная часть);
• совместная (без определения долей).

Чтобы пройти приватизацию, необходимо получить согласие всех «прописанных». Если хотя бы 1 не соглашается, то оформить квартиру в собственность невозможно.

Приватизация в долях возможна только в случае, если имущество разделяется в неравных / равных частях (50% и 50%, 30% и 70%, 25% и 75%, 20% и 80% и так далее).

Если хотите приватизировать конкретную долю (к примеру, комнату в 2-комнатной квартире), необходимо будет получить в собственность ВСЕ помещение, принадлежащее муниципалитету или государству. Деление производится автоматически (при подписании договора).

Начало приватизации – сбор и подача документов в жилищный отдел или в МФЦ. Дальше нужно будет подписать договор передачи недвижимости в собственность 2, 3, 4 или больше лицам (в долях).

Надеемся, что после изучения всех плюсов и минусов вы примете правильное решение!

Какие основные документы необходимы?

Плюсы и минусы приватизации квартиры вы уже знаете. Теперь рассмотрим вопрос о том, какие формальности нужно выполнить, чтобы все прошло быстро и надежно. Итак, начнем с личных документов, которые нужно взять с собой.

1. Паспорт гражданина Российской Федерации, причем нужны заверенная нотариусом копия и оригинал. Учтите, что информация о фамилии, имени и отчестве, а также о прописке должна быть на одном листе.
2. Свидетельство о заключении брака.
3. Подтверждение смерти ранее проживавших на данной жилплощади лиц.
4. Свидетельства о рождении детей, которым еще не исполнилось 16 лет, или их паспорта.
5. Справка о том, что никто из проживающих в квартире лиц не участвовал в приватизации ранее.
6. Документ, который подтверждает регистрацию будущего собственника на данной жилплощади.

Учтите, что приватизация квартиры (сроки, документы для оформления права собственности определяются законодательством) требует предоставления как оригиналов бумаг, так и их нотариально заверенных копий.

Особенности содержания такой собственности

Все коммунальные платежи, а также ремонт в приватизированной квартире оплачивает владелец. Кроме того, он совместно с другими собственниками отвечает за общие технические помещения, а также территорию, примыкающую к дому. Учтите, что подвалы, сараи или другие подсобные помещения приватизировать не нужно.

Владельцы могут создавать сообщества с органами правления, которые будут отвечать за содержание и эксплуатацию сооружения и всех прилегающих территорий. Его деятельность контролируется местными органами власти. Учтите, что самовольно использовать детские площадки и другие территории нельзя. Все действия на них регулируются Земельным кодексом.

Проблемы или споры могут решаться в частном или судебном порядке. Теперь вы знаете, как оформить приватизацию квартиры, какими преимуществами и недостатками она обладает. Далее вы можете решить, стоит ли начинать такой процесс. Удачи!

Могут ли выселить из неприватизированной квартиры?

В обязанности жильцов входит оплата потребляемых жилищно-коммунальных услуг. Такая норма предусмотрена статьей 155 Жилищного кодекса. При этом не имеет значения, проживают люди в частной квартире или квартире, принадлежащей государству. Из этого следует, что жильцы неприватизированных жилых помещений, должны оплачивать услуги ЖКХ.

Если граждане игнорирует данное требование закона, коммунальные службы вправе обратиться в суд с иском о взыскании задолженности за услуги ЖКХ. Судебная практика подтверждает, что в большинстве случаев, суд обязывает погасить долги. Это один вариант развития ситуации. Куда худшие последствия могут наступить, если в суд будет подан иск о выселении лиц из занимаемой жилплощади. Неоплата услуг ЖКХ будет весомым аргументом нарушения правил проживания. Поэтому, за долги вполне могут выселить из неприватизированного жилья.

Можно ли разделить такое имущество?

Этот вопрос появляется тогда, когда необходимо оформить развод супругов. Приватизация квартиры (инструкция уже была изложена выше) дает много преимуществ. Однако раздел помещения при этом незначительно усложняется.

В ходе этого процесса комнаты могут находиться в долевой собственности, а ванная, туалет и кухня – в общей. Однако, если такие помещения полностью изолированы (например, в квартире присутствует две ванных комнаты), они могут перейти в частное владение одного из супругов.

Также есть возможность осуществить раздел так, чтобы каждая комната была долей в общем имуществе.