А можно ли обойтись без риэлтора? Подобный вопрос задают себе большинство людей, которые столкнулись с задачей реализовать или приобрести какую-либо недвижимость.
Основная масса россиян уверены, что агент по недвижимости точно понадобится при покупке дома/квартиры, и совсем не обязательно его присутствие при продаже жилья. Считать, что операция по реализации недвижимости более безопасная – полное заблуждение. Мошенники не дремлют и, выступая в данном случае в роли покупателей, также знают, как обойти закон в свою пользу, а продавца оставить и без денег, и без объекта продажи.
Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры
Что входит в услуги?
Его услуги весьма разнообразны. При покупке комплекса, всё это выглядит примерно вот так:
- Подбор вариантов недвижимости по запросу клиента.
- Организация осмотров каждого из них.
- Анализ документов и их тщательная проверка.
- Ведение переговоров с продавцом или лицом, которое его представляет.
- Передача предоплаты за объект.
- Сбор и проверка документов на квартиру.
- Организация взаиморасчётов и подготовка договора купли-продажи.
- Оформление государственного договора.
- Организация передачи жилья новому хозяину.
- Ведение переговоров с покупателями и защита их интересов.
- Получение предоплаты с покупателя.
- Сбор документов для заключения сделки.
- Подготовка проекта договора купли-продажи, организация его подписания.
- Подача документов в государственную регистрацию.
- Сдача жилья в эксплуатацию нового жильца.
Сейчас всё чаще встречаются случаи, когда продавец и покупатель имущества – один и тот же человек. Риэлтор в таких ситуациях помогает не упустить важных деталей. Он не только подбирает варианты, но и проверяет квартиру на чистоту.
Владелец не должен иметь долгов по коммунальным платежам, кроме того, имущество также не должно быть кредитным. Таким образом, покупка через специалиста является более безопасной.
Права риэлтора в суде
Права агента в судебных разбирательствах защищены законодательством практически так же, как и права клиентов риэлторских компаний. Перечень процессуальных прав обоих участвующих в суде сторон изложен в ГПК РФ.
Постоянно случаются прецеденты, когда суд встаёт на сторону риэлтора в его споре с клиентом.
В суд на агента могут подать при переводе жилого помещения в нежилое, чтобы его пресечь, при несогласии со сделкой и признанию её недействительной.
Нужен ли он и зачем?
При обращении к риэлтору, вы получаете такие преимущества:
- Собственник не заполняет документы. Вся документация ложится на специалиста. Единственное, что он должен сделать – дать доверенность на выполнение работы. По ней риэлтор собирает бумаги и оформляет договор о купли-продаже.
- Не нужно тратиться на рекламу. Агент сам находит подходящие по цене варианты, а уже после идёт обсуждение всех деталей.
- Наработанная база клиентов. У опытных риэлторов всегда есть масса предложений для покупателей. Он знает об особенностях каждого из них, так что уже при первой встречи сможет обсудить несколько подходящих вариантов.
Вам стоит знать о том, что услуги риэлтора не бесплатные. Зачастую цена на них зависит от цены на само жильё. Условия оплаты прописываются в договоре на покупку, которые подписывается между сторонами в первую встречу. А теперь стоит рассмотреть случаи, в которых можно обойтись и без помощи специалиста в сфере недвижимости. Для людей, проживающих в небольшом городе, обращение к риэлтору не обязательно.
К тому же, если владелец не спешит с покупкой, он может самостоятельно встречаться с продавцами и смотреть предлагаемые к покупке объекты. В настоящее время рынок переполнен выгодными предложениями, поэтому на осмотр каждого имущества может уйти масса времени. Единственным минусом в этом плане является то, что вам никто не гарантирует заключения чистой сделки.
Многие люди выставляют жильё по заведомо привлекательной цене, а не знающие попадаются на уловку, теряя в последствии деньги и шанс начать новую жизнь в новой квартире.
Зачем нужно анализировать рынок недвижимости
Я действительно видел, как работает мой риэлтор. Мне постоянно приносили отчеты, показывали, как работает рынок сейчас. Мне даже отправляли объявления о продаже соседских квартир. Где квартира выглядит также, как моя, но по цене она выставлена дороже.
Агент объяснял мне, почему это происходит. Например, этот вариант стоит сильно дороже потому что ремонт лучше, чем у меня, и этаж не первый. А вид из окна не на мусорный бак, как в нашем случае. В общем, я все видел своими глазами, как работа идет. Теперь я был полностью уверен, что моей квартирой хоть кто-то теперь занимается.
Что советует риэлтор продавцу квартиры
Советов было много. Например, советская мебель оказывается не имеет никакой ценности, а для подавляющего большинства это вообще мусор. Мне предложили ее продать, и сделать небольшой косметический ремонт за свой счет. Это чтобы немного накинуть в цене.
В чем заключается ответственность данного специалиста?
Ответственность риэлтора заключается в следующем:
- Материальный ущерб, подтверждённый фактами. Агент должен заключить сделку о покупке так, чтобы покупатель не потерял деньги и имущество.
- Отказ от исполнения своих обязательств или их выполнение в ненадлежащем виде. Каждый риэлтор обязуется сопровождать клиента до конца сделки, принимая на себя все сложности.
- Нарушения, противоречащие законодательству страны. Сюда можно отнести дополнительные суммы денег за оказываемые услуги, а также недостаточно профессиональное оказание услуг клиенту.
Как самостоятельно продать квартиру
Ну и каждый из нас абсолютно уверен в том, что в интернете можно найти ответ на любой вопрос. Прочитав пару статей, можно легко стать специалистом в любой области. Когда я окончательно решил выставлять квартиру на рынок недвижимости, я начал делать это самостоятельно. Затем я выбрал самые популярные торговые площадки, и сделал фотографии квартиры на свой телефон.
Очень печальные тогда меня посещали мысли, но я ясно осознавал, что дальше так продолжаться не может. Квартира по-прежнему пожирала и мои доходы, и мое сознание. Было решено — мы двигаемся дальше, и не оглядываемся назад ни на что. А детские воспоминания и так останутся со мной навсегда, неважно, есть сейчас у меня эта квартира или нет.
Я выбрал Авито и Циан для продвижения хода продажи. Загрузил на сайты объявление, и начал ждать. Только вот ничего вообще не происходило. Точнее, мне в основном звонили только из агентств по недвижимости. А я, как самый настоящий грубиян, постоянно посылал риэлторов куда подальше.
Какие проблемы могут возникнуть с поиском покупателя
Несколько раз за три месяца ожидания я показывал квартиру каким-то абсолютно мутным людям. То вроде как семейная пара, которая очень интересуется тем, чтобы купить именно нашу квартиру. То вообще был двадцатилетний парень, который совсем непонятно откуда взял деньги. В общем, тяжело мне было идти на контакт с потенциальными клиентами.
Как распознать в покупателях квартиры — мошенников
Самой большой моей ошибкой стало то, что я чуть не купился на банальный развод. Вы представляете, самые настоящие мошенники однажды мне позвонили. А мне показалось, что это вполне приличные люди. Это была семейная пара, которая очень интересуется жизнью в нашем районе. Будто бы им было так интересно, что школы тут рядом находятся и детские сады, больницы и так далее.
Район действительно у нас очень благоустроенный и для семьи это самый настоящий подарок. Просмотр был назначен на следующий день после их звонка. Эти люди действительно произвели впечатление очень порядочных, хотя мужчина сначала меня насторожил. Может быть, у меня действительно есть какие-то проблемы с распознанием людей, но они очень быстро втерлись ко мне в доверие.
В интернете очень много статей о том, как не нарваться на мошенников и не потерять свои деньги и недвижимость. Только все они обращены к покупателям, а не продавцам. Я был точно уверен, что меня это никоим образом не коснется.
Ведь если покупателю при сделке нужно проверить тысячу документов, то я думал. Что продавцу нужно только знать, есть ли у покупателя деньги. Будто бы это единственная вещь, которая очень важна. Здесь же и была моя главная ошибка, которая уничтожила мои нервы окончательно.
И вот вроде все идет очень гладко, наш разговор складывается просто замечательно. Я уже хожу окрыленный тем, что скоро у меня появится очень большая сумма денег. Но тут уже начались какие-то странные схемы.
Мне поступил звонок, что семья уже окончательно решила покупать нашу квартиру. И покупатель просит номер моей банковской карты, будто бы сейчас мне переведет аванс. Я в этот момент сидел на работе, и подумал. Что что-то здесь неладное.
Уж слишком быстро и внезапно они решили мне позвонить, к чему такая необходимость? Тем более, зачем мне аванс? Вроде я не произвел впечатление человека, которому нужно избавиться от квартиры как можно быстрее.
Как мошенники обманывают продавцов квартир на деньги
У меня начали возникать вопросы, которые меня беспокоили. Что вообще происходит? Я решил перезвонить и спросить напрямую у покупателей. Мне ответили, что все в порядке, мол, мы хотим быть уверенными, что квартира достанется точно им, и мое обещание на словах ничего не значит. Вроде и есть в этом доля правды.
Да и я, окрыленный тем, что сейчас получу денег, просто без задней мысли на это повелся. Можно сказать, что мне повезло — у меня на счету было только пятнадцать тысяч рублей. Никто ничего не смог сделать, покупатели исчезли вместе с моими деньгами. Хоть это и небольшая сумма, я понимал, что по моей глупости мог лишиться намного большего.
В полиции заявление приняли, но так ничем и не помогли. Это один из самых распространенных способов мошенничества, который сейчас просто на пике популярности. Много людей лишились своих сбережений из-за этой схемы. И хоть мои клиенты немного отошли от принятой схемы не показывать свое лицо, но именно таким образом они сразу втерлись ко мне в доверие.
Мне до сих пор страшно от мысли, что я мог потерять куда большие суммы. Я, конечно, все еще жду, когда же ко мне вернутся эти деньги. Но очевидно, что ждать придется слишком долго, и это вряд ли когда-нибудь сможет исполниться.
И вроде я уже понял, что эта ситуация меня многому научила, но потенциальных покупателей так и не было на моем горизонте. Были конечно ещё просмотры, но мне говорили, что дорого продаю. А я уже вроде и был готов торговаться, и снижать цену, но все так же боялся нарваться на аферистов. Страх быть снова обманутым меня вообще не покидал. Я иногда сам пропадал после того, как мне говорили, что квартира устраивает покупателей, и ее хотят купить.
Стоимость в больших городах России
Если операции с недвижимостью проводятся в Москве и её области, то услуги профессионала будут стоить около 100 000 рублей. Если говорить об Спб, то в этом городе стоимость услуг риэлтора составить около 90 000 рублей. Но и в первом и во втором случае, цена зависит от стоимости недвижимости. В других городах миллионниках зависит от стоимости квартиры, но чаще в районе 30 – 50 тысяч .
О том, сколько стоит услуга риэлтора, мы уже подробно рассказывали здесь.
Сколько стоят услуги риелтора?
Стоимость зависит от региона, где совершается сделка по покупке недвижимости, цены квартиры и вида услуги. Как правило, оплата берется не «твердой» таксой, а процентом от сделки. Традиционно 8% уходят риелтору.
Оплачиваются услуги тем человеком, кто обратился в агентство. То есть либо продавец платит комиссионные, получая меньше, либо покупатель, тратя больше. Только недобросовестные компании могут запросить оплату от всех участников сторон.
Срок оплаты также может отличаться и заранее должен обговариваться. Некоторые риелторы получают вознаграждение уже после совершения сделки, другие при выдаче документов о передаче прав собственности покупателю.
Как правильно его выбрать?
Чтобы выбрать лучшего риэлтора, используйте следующие источники:
- Отзывы и рекомендации. Поговорите со своими друзьями и родственниками, которые ранее пользовались подобными услугами. Близкий человек никогда не посоветует плохого специалиста.
- Личный опыт работы. Если он положительный, то лучшим решением стоит обратиться к проверенному человеку.
- Поиск в интернете и в печатных изданиях. Возможно, ваш агент ближе, чем вы думаете. Позвоните по нескольким номерам и пообщайтесь с каждым из них. Возможно, кто-то покажется вам близким с самой первой минуты, а кто-то оттолкнёт от себя.
- Посетите агентство недвижимости. В таких организациях работает большое количество агентов, которые готовы решать проблемы любого характера.
Чтобы не допустить ошибку, примите во внимания следующие качества агента:
- Опыт работы. Помните, что человек может работать и 20 лет, но при этом иметь не так много клиентов. Умение расположить к себе, а также уважение мнения других людей говорят о высоком профессионализме. При личной встрече вы сможете понять, насколько интересно риэлтору сотрудничество с вами.
- Лицензирование. В наше время, это также не показатель высокого уровня, но, если у вас мало времени, стоит всё же обращаться к человеку с лицензией. Он точно знает, как помочь клиенту, даже если сумма денег на покупку чрезвычайно мала, а ожидания слишком завышены.
- Локализация работы. Некоторые специалисты работают в конкретных районах. К примеру, вы желаете приобрести недвижимость на окраине Москвы, поэтому вам стоит обращаться к тому специалисту, который хорошо ориентируется на местности и сможет подобрать вам несколько вариантов с целью сэкономить своё время и проявить уважение к клиенту.
Bыбиpaeм aгeнтcтвo: нa чтo oбpaтить внимaниe
- Учacтиe в peйтингax, peкoмeндaции кpyпныx клиeнтoв и пpoчиe тpoфeи. Ни oднa кoмпaния нe yтaит xopoшиe oтзывы o peзyльтaтax cвoeй paбoты. Ecли aгeнтcтвo вxoдит кaкoй-нибyдь тoп и coтpyдничaeт c кpyпными, вceм извecтными кoмпaниями, этo тoжe xopoший знaк.
- Пиcьмeннoe зaключeниe o peзyльтaтax юpидичecкoй пpoвepки. Пopядoчнoe aгeнтcтвo oбязaнo дo зaключeния cдeлки в пoдpoбнocтяx paccкaзaть o peзyльтaтax пpoвepки и пpeдocтaвить этy инфopмaцию в пиcьмeннoм видe. Нeкoтopыe aгeнты дepжaт ee в тaйнe дo пocлeднeгo, чтoбы избaвить ceбя oт pиcкoв – a клиeнт yзнaeт o нeпpиятныx ocoбeннocтяx пpиoбpeтeннoй нeдвижимocти yжe пocлe пoдпиcaния дoкyмeнтoв.
- Нaличиe в штaтe pиэлтopoв c бoльшим oпытoм paбoты. Кaкoй бы зacлyжeннoй нe былa кoмпaния, в нeй мoжeт быть тeкyчкa кaдpoв, a этo плoxo имeннo для клиeнтa: вpяд ли cтaжep c oпытoм paбoты мeнee пoлyгoдa cмoжeт дaть paзвepнyтый oтвeт, ecли вы xoтитe пpoдaть пpoблeмнoe жильe или y вac ocoбыe тpeбoвaния к пoкyпкe. Нaличиe кocтякa пpoфeccиoнaлoв, кoтopыe paбoтaют в aгeнтcтвe гoдaми, гoвopит o тoм, чтo в кoмпaнии блaгoпpиятнaя aтмocфepa, a нoвичкaм ecть к кoмy пpийти c вoпpocoм.
- Учacтиe в oбъeдинeнияx pиэлтopoв: peгиoнaльныe и фeдepaльныe гильдии и accoциaции – пpизнaк xopoшeй peпyтaции aгeнтcтвa и чecтнoй игpы нa pынкe, oб этoм бyдeт oбязaтeльнo yпoмянyтo нa caйтe и в oфиce кoмпaнии.Учacтники oбъeдинeний дoлжны пpидepживaтьcя oпpeдeлeннoгo этичecкoгo кoдeкca, пpинятoгo в гильдии, кpoмe тoгo, в ниx paбoтaют кoмиccии пo paзpeшeнию cпopoв мeждy aгeнтcтвaми-yчacтникaми и клиeнтaми. Чтoбы пoпacть в тaкyю opгaнизaцию, aгeнтcтвy нyжны peкoмeндaции, a зa члeнcтвo пpидeтcя плaтить взнocы. Caмoe кpyпнoe oбъeдинeниe – Poccийcкaя гильдия pиэлтopoв.
Какие вопросы задать?
Для начала нужно проконсультироваться с агентом прежде, чем сделать выбор в пользу того или иного человека. Не стоит стесняться задавать вопросы касаемо цены. Если для вас слишком дорого иметь такого помощника, имеет смысл найти того, который будет по карману. Вы также можете поинтересоваться о наличии скидок. Спросите о том, как оперативно специалист сможет работать.
К примеру, если покупка квартиры для вас срочная, то и риэлтор должен сделать всё возможное, чтобы подобрать лучший вариант и оформить все документы. Спросите у риэлтора о том, на каком районе он специализируется. Возможно, именно в нём вы и захотите купить недвижимое имущество. К тому же и найти лучший вариант для вас будет намного проще.
Обязательно узнайте о том, как долго работает специалист, а также не поленитесь посмотреть отзывы в интернете. По ним вы сможете принять решение о сотрудничестве с агентом.
Освобождение и передача квартиры
Что я сделал сам. К этому этапу я уже заплатил агентству — дальше в процессе они не участвовали. Не приехали даже на передачу ключей. Риелторша покупателя тоже не приехала, поэтому мы не подписали акт приема-передачи: я про него забыл, покупатель тоже не упомянул.
При передаче ключей я отдал справки об отсутствии задолженностей по ЖКУ, и мы сверили показания счетчиков. За показания свыше тех, что были в справках, я заплатил покупателю наличными.
Чем могут помочь риелторы. Риелтор не обязательно самоустраняется после того, как получит деньги. В его услуги может входить сбор справок и передача квартиры, особенно если у вас эксклюзивный договор.
Когда я покупал квартиру, на передачу, наоборот, пришел не продавец, а его агенты с доверенностью. Перед этим они собрали за него справки и заплатили долги — он только дал им деньги.
Справку об отсутствии задолженностей за содержание жилья берут в управляющей компании. Это справка бывшего собственника моей новой квартиры
Если плата за услугу идет по счетчикам, в справке об отсутствии задолженности поставщик приводит показания счетчиков на дату выдачи справки. Справка свидетельствует, что долгов нет только для этих показаний
Когда я покупал квартиру, риелторы моего продавца сначала вызвали и приняли специалиста «Горгаза», а после этого смогли получить справку об отсутствии задолженностей за газ
Для справки по электричеству риелторы моего продавца сделали еще больше работы: установили новый счетчик, потом тоже вызвали и приняли специалиста
Чем могут помешать риелторы. Поскольку финансовые вопросы с риелтором и продавцом к этому моменту уже решены, причин для подвоха со стороны агента нет.
Как избежать проблем с риелторами. Если риелторы должны что-то сделать для вас на этом этапе, надо проследить, чтобы они это сделали. Ведь комиссию им обычно платят раньше.
Пошаговая инструкция покупки квартиры с риэлтором
Как купить апартаменты через риэлтора? При покупке недвижимости вместе со специалистом, вы будете следовать следующей инструкции:
- Определение самых важных параметров (район, количество комнат и метраж).
- Изучение предложений, которые выставили на продажу.
- Подбор лучших среди них.
- Просмотр квартир и выбор лучшего варианта.
- Проведение переговоров и торгов.
- Проверка и подготовка документов.
- Оформление договора купли-продажи.
- Подача документов на государственную регистрацию.
Риэлтор будет сопровождать вас с начала до конца сделки по купле-продаже квартиры, а некоторые действия выполнит самостоятельно, освобождая ваше время.
Ознакомьтесь с другими полезными материалами по этой теме:
- Необходим ли нотариус при покупки квартиры?
- Почему желательно страховать сделку купли-продажи квартиры?
- Сколько стоит юридическое сопровождение сделки?
Причины привлечения к сделке риэлтора
Риэлтор – это посредник (юридическое или физическое лицо), занимающийся вопросами совершения сделок купли-продажи, обмена или аренды жилья. В его обязанности входит не только поиск подходящих квартир, но и обеспечение юридической безопасности. Профессиональные риэлторские агентства, дорожащие своей репутацией, обязательно проверяют жилище на наличие обременений путем направления запросов в Реестр недвижимого имущества и различные организации.
Заказывая услуги риэлтора при покупке квартиры в ипотеку или за наличные деньги, покупатель может быть уверен в следующем:
- На недвижимости отсутствуют обременения, а ее законный владелец точно установлен и вероятность, что она продается лицом, не имеющим право собственности, близка к нулю.
- Место, на котором построен дом, соответствует всем стандартам и предназначено именно для такой застройки.
- Сделка будет оформлена надлежащим образом: предоставлен полный пакет документов и справок, а процедура перерегистрации прав произведена своевременно.
- Если часть продающейся квартиры принадлежит третьему лицу, не участвующему в сделке, покупатель будет об этом проинформирован. Это позволит избежать судебных тяжб, т.к. при предъявлении права собственности на долю в имуществе иск гражданина будет удовлетворен с вероятностью в 99%, а также возможно аннулирование сделки.
В настоящее время приобретение квартиры в ипотеку сопровождается рядом рисков, и риэлтор помогает их минимизировать. Если в агентстве работают квалифицированные специалисты и оно дорожит своей репутацией, вся сделка будет проверена тщательнейшим образом.
Зачем нужен риэлтор?
Многие считают, что риэлторы помогают взять ипотеку и это на самом деле так. Обращение к ним актуально в нескольких случаях:
- Доходы потенциального заемщика невелики или он не может документально подтвердить их.
- Ранее были допущены просрочки по выплате кредита, отчего испортилась кредитная история и есть шанс, что заявку на жилищный заем не одобрят.
- Гражданин не может самостоятельно заниматься поиском наиболее выгодных программ кредитования или квартир, не разбирается в тонкостях составления документов при оформлении ипотеки, либо хочет полностью исключить вероятность покупки жилья с обременением, но не знает, как произвести проверку.
Как показывает практика, лучше всего обращаться в крупные риэлторские агентства. Частные риэлторы не слишком дорожат своей репутацией, а большие компании зачастую имеют огромный опыт работы, широкую базу и не хотят портить свой рейтинг.
