Ипотека в силу договора и в силу закона — в чем разница?

Ипотека в силу закона и в силу договора — отличия

На деле мало кому пригождается эта информация. Это некоторые юридические тонкости, которые стандартно остаются без внимания заемщика. По сути, то, какую именно ипотеку вы оформляете, ничего не меняет — одна явно не хуже другой, итог у них один — вы получаете недвижимость в собственность, оставляя банку залог.

Значение понятий:

• ипотека в силу закона — классическая ипотека, которая выдается в подавляющем числе случаев. Ипотека возникает на основании ФЗ 102 об ипотеке автоматически при регистрации сделки купли-продажи в Росреестре;
• ипотека в силу договора — возникает при подписании отдельного договора, а не в соответствии с ФЗ 102. Сначала составляется договор, и только потом, спустя время, отдельно регистрируется ипотека.

Кажется, что особой разницы и нет. Действительно, разграничить понятия не так просто. Поэтому для удобства восприятия разместим отличия в таблице.

Чем ипотека в силу закона отличается от ипотеки в силу договора:

Определение и идентификация предмета ипотеки

Прежде всего, следует учитывать, что согласно п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке предметом ипотеки могут являться только права требования, вытекающие из оформленного в соответствии с Законом N 214-ФЗ и прошедшего государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве. Права требования, вытекающие из любых иных договорных конструкций, опосредующих привлечение средств в строящиеся объекты недвижимости, предметом ипотеки не могут быть ни в каком случае.

Согласно п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Исходя из этой нормы в договоре залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, следует указывать следующие сведения, идентифицирующие предмет ипотеки:

• содержание закладываемых прав требований (с указанием наименования и характеристик объекта долевого строительства, в отношении которого возникли данные права требования);
• установленный в договоре участия в долевом строительства срок передачи застройщиком объекта долевого строительства (соответственно, по истечении которого закладываемые права требования должны «материализоваться» в конкретный объект недвижимости);
• реквизиты соответствующего договора участия в долевом строительстве, наименование регистрирующего органа, осуществившего регистрацию данного договора, дата и номер государственной регистрации.

При отсутствии данных сведений в договоре залога предмет ипотеки нельзя считать в достаточной степени идентифицированным, а, соответственно, договор залога нельзя считать заключенным. Регистрирующие органы откажут в государственной регистрации такого договора залога.

Это подтверждается и судебной практикой.

Так, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 2 сентября 2008 г. N Ф04-5388/2008(10993-А70-43) по делу N А70-1559/2008 указал, что для регистрации договора о залоге прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, в таком договоре должны быть указаны сведения, подтверждающие принадлежность залогодателю (дольщику) права требования участника долевого строительства (дата, номер государственной регистрации), которое он закладывает по вышеуказанному договору. При отсутствии таких сведений государственная регистрация договора не может быть произведена.

Когда возникает ипотека в силу закона

Чаще всего она возникает как раз в силу закона — ФЗ -102: банк выдает кредит на недвижимость, которая сразу оформляется как обеспечение сделки. Все документальное оформление, и перехода прав, и ипотеки, выполняется за один раз в Росреестре.

Ссылаясь на действующее законодательство, Росреестр указывает, что ипотека в силу закона возникает при следующих сделках:

• покупаемая за счет кредитных средств квартира (дом) становится залогом в момент регистрации ипотеки в Росреестре;
• если речь о военной ипотеке;
• покупаемый за счет кредитных средств участок становится залогом в момент регистрации ипотеки. Если на участке строится здание, ипотека распространяется и на не него. Но в рамках отдельного договора об ипотеке может быть прописано другое;
• если объект приобретается в рассрочку, ипотека также возникает в силу закона;
• если ранее была оформлена ипотека на объект незавершенного строительства, то после сдачи объекта ипотека в силу закона сохраняет свою силу.

В обоих случаях в сделке фигурирует залог. И права залогодержателя в его отношении будут идентичными.

Сроки процедуры

Ответ на вопрос, сколько дней регистрируется ипотечный кредит в Росреестре, прост — от 5 до 12 рабочих дней в зависимости от ситуации. Если кредит оформлялся на дом с земельным участком, то срок процедуры составит 14 дней. А для ипотеки коммерческой недвижимости до 1 месяца.

Однако если документы подаются через МФЦ, то к этим срокам можно добавить минимум 2-3 дня, итого срок государственной регистрации составит максимум 15 дней. Процедура может быть приостановлена не более чем на месяц при наличии веских причин, например, неполного списка документов или несоответствии договора об ипотеке, закладной требованиям.

Особенности ипотеки в силу договора

В этом случае оформляется отдельный кредитный договор, после отдельно регистрируется сделка ипотеки. То есть нет покупаемого в кредит объекта, который становится залогом.

Наглядный пример такой сделки — кредит под залог недвижимости. То есть, есть два отдельных действия: первое — заключение стандартного кредитного договора, второе — отдельная регистрация ипотеки, при которой обременение накладывается на недвижимость, которая уже находится в собственности заемщика.

Второй пример, который порой встречается на рынке ипотечного кредитования, — когда ипотека оформляется под залог имеющейся в собственности недвижимости. Здесь снова объект уже в собственности, поэтому ипотека возникает в силу кредитного договора и регистрируется отдельно.

Если в условиях оформления ипотечного кредита обременение накладывается на объект позже, это тоже будет ипотека в силу договора. Например, заемщик покупает недостроенный дом, и по условиям договора залог оформляется через полгода, когда строительство завершится.

Можно сказать, что все ипотечные кредиты, которые не являются классическими и не выдаются по алгоритму, указанному в ФЗ-102, являются ипотекой в силу договора. В нем и прописываются эти индивидуальные условия.

Что общего у этих ипотек

В целом же, кроме процесса документального оформления сделки, для заемщика нет никакой разницы. Он заключает кредитный договор, приобретает недвижимость или получает наличные на свои цели, заложив собственный объект.

Если рассматривать именно вариант покупки недвижимости, то ипотеки в силу договора и в силу закона имеют следующие общие черты:

• составляется кредитный договор, вы берете деньги в долг под проценты и обязуетесь гасить ссуду согласно установленному графику платежей;
• ссуда обеспечивается залогом. В случае ипотеки по договору это может быть любой собственный объект заемщика. По закону — только приобретаемый;
• пока кредит не погашен, невозможно сменить собственника объекта залога. Обременение снимается только после полной оплаты;
• заемщик должен полностью соответствовать требованиям банка, принести запрошенный пакет документов;
• заемщик должен предоставить первоначальный взнос — оплатить часть покупаемой недвижимости из своих средств. Обычно банки просят минимум 10-15%;
• для заключения ипотечной сделки обязательно требуется проведение оценки недвижимости. Процедура проводится за счет заемщика, привлекается аккредитованный банком специалист;
• закладываемый объект недвижимости подлежит обязательному страхованию. Так банк защищает себя от рисков его утраты.

Отличаться будет только сам процесс регистрации сделки. В случае с ипотекой по закону стороны или одна из сторон приносит документы в Росреестр, одновременно происходит переход прав собственности и возникновение ипотеки. Если это ипотека по договору, сначала регистрируется переход прав, спустя время сама ипотека.

Если это ипотека по договору, то за ее отдельную регистрацию полагается уплата госпошлины в 1000 рублей. Если ипотеку оформляет юридическое лицо, то 1000 рублей.

Алгоритм действий

В Росреестре

1. Собрать необходимый пакет документов (о том, какие документы заемщик должен принести для государственной регистрации ипотеки, а также какой пакет бумаг и справок требуется для получения одобрения банка, можно узнать здесь).
2. Заполнить бланк заявления и оплатить госпошлину.
3. Подать документы в ближайшее отделение Росреестра.
4. Получить зарегистрированный договор в течение 5-14 дней. Если заявление в Росреестр подает нотариус (если договор заверяется нотариально), то заемщик вообще может не принимать участие в процедуре – все будет сделано самостоятельно и в короткий срок – до 5 дней.

В МФЦ

1. Оплатить госпошлину (можно в терминалах на территории МФЦ).
2. Подать заявление и документы (копии могут сделать бесплатно в МФЦ).
3. Получить зарегистрированное соглашение в течение 7-30 дней.

Если предварительно заплатить пошлину в Росреестре, а потом обратиться с документами в МФЦ, то придется оплачивать ее еще раз, так как документацию не примут.

Реквизиты Росреестра можно найти на сайте этой организации, а МФЦ – спросить у сотрудников этого ведомства, так как далеко не у каждого центра есть свои сайты.

Как оформляется ипотека в силу закона

Это классический ипотечный кредит, который оформляется в подавляющем числе случаев. Процесс пошагово выглядит так:

1. Заемщик обращается в банк, предоставляет справки. Банк выносит решение. Если это одобрение, оглашает сумму и дает 2-3 месяца на выбор объекта.
2. Заемщик выбирает объект, соответствующий требованиям банка. Собирает на него документы, проводит экспертную оценку недвижимости.
3. Передача в банк документов на недвижимость для ее проверки на юридическую чистоту и соответствие требованиям.
4. Заключение кредитного договора, оформление страхования и посещение Росреестра для оформления перехода прав и самой ипотеки. На объект сразу накладывается обременение, но заемщик в любом случае становится собственником.

Какой бы не была ипотека, заемщик в любой момент может полностью или частично закрыть его раньше срока. Кроме того, при желании можно сделать рефинансирование — перевести ссуду на обслуживание в другой банк.

Поставьте свою оценку

Заполнение заявления

Бланк заявления на регистрацию ипотеки можно скачать на сайте Росреестра. Подается заявление в бумажной или электронной форме (если оно подписано электронной подписью).

Основные пункты заявления:

• сведения об объекте ипотеки;
• сумма сделки и стоимость обеспеченных обязательств;
• сроки ипотеки и другие условия договора;
• список приложений к заявлению.

В заявлении нужно будет изложить просьбу провести регистрацию ограничения (обременения) права залогодателя в форме ипотеки.

Например, формулировка может звучать так: просьба провести регистрацию залога квартиры по адресу: Новый Арбат, 14, с кадастровым номером 456660000000, в связи с заключением кредитного договора №5678 на основании договора купли-продажи № 234567 и выдать свидетельство (наименование и реквизиты документа) о государственной регистрации. Подписывается заявление лично заемщика.

Бланк заявления можно получить не только на сайте Росреестра, но и в бумажном виде в отделах территориальных органов.

Частые вопросы

Что такое ипотека в силу закона?

Это классическая ипотека, при которой в момент регистрации сделки в Росреестре проводится и переход прав, и регистрируется сама ипотека. Сделка оформляется в соответствии с ФЗ-102 Об ипотеке.

Что такое ипотека в силу договора?

Это ипотека, которая оформляется не по стандартному алгоритму, а согласно условиям, прописанным в договоре. Сама ипотека регистрируется отдельно. Чаще всего это кредиты под залог недвижимости и ипотека под недвижимость, которая уже находится в собственности заемщика.

Есть ли разница между ипотеками для заемщика?

Для него нет никакой разницы, к какому виду принадлежит ипотека. Он заключает кредитный договор и получает желаемое.

Если это ипотека в силу договора, она незаконна?

Нет, она также полностью законна, просто оформлена не по ФЗ-102 Об ипотеке, а в рамках отдельного кредитного договора.

Какая ипотека для заемщика лучше?

С точки зрения простоты оформления — та, что оформляется по закону. Все идет по отложенному сценарию, Росреестр посещается один раз. В случае с ипотекой по договору бюрократии и возни с бумагами будет больше.

Источники:

1. КонсультантПлюс: Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Об авторе

Ирина Русанова — высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по направлению «Банковское дело». С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю «Финансы и кредит». Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся). Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности. [email protected]

Эта статья полезная? ДаНет

Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в комментариях или напишите нам на почту

Размер госпошлины для физических лиц и порядок оплаты

Стоимость пошлины за регистрацию сделки между физлицами составит в 1000 рублей, а между компаниями – 4000 рублей.

Если договор заключен банком и заемщиком – 1000 рублей, из которых квитанция физлица — 500 рублей, а платежное поручение юрлица — 500 рублей.

Госпошлины одинаковые и для МФЦ, и для Росреестра. Пошлина уплачивается вне зависимости от количества объектов недвижимости, являющейся предметом договора ипотеки.

Кто должен платить госпошлину? Она может быть оплачена совместно банком и заемщиком, но чаще всего эти расходы ложатся на плечи клиента. Оплатить платеж это можно в любом отделении банка или терминале.

Комментарии: 0

Ваш комментарий (вопрос) Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:

Автор статьи Ирина Русанова

Консультант, автор Попович Анна

Финансовый автор Пихоцкая Ольга