Правила застройки и землепользования 2021: что это и зачем они нужны

Общая информация о землепользовании

Под термином “землепользование” теория градостроения понимает распоряжение ресурсами земельного фонда и их эксплуатацию различными способами, в зависимости от целевого назначения земель.

В соответствии со ст. 14 , осуществляется землепользование на муниципальном уровне – именно к компетенции местной власти закон относит вопросы определения правил и условий эксплуатации земельного фонда. В рамках этой работы местные власти:

1. Утверждают генеральные планы поселений и документацию по планировке территорий.
2. Осуществляют градостроительное зонирование.
3. Выдают разрешения на строительство и ввод сооружений в эксплуатацию.
4. Утверждают местные нормативы градостроительного проектирования.
5. Резервируют и изымают земли для муниципальных нужд.
6. Осуществляют муниципальный земельный контроль.
7. Утверждают местные правила застройки и землепользования (ПЗЗ) и так далее.

Вся указанная деятельность регулируется местными нормативно-правовыми актами.

Узнайте больше о том, что такое землепользование.

Одним из главных нормативно-правовых актов являются правила застройки и землепользования, поэтому пришло время разобраться, что такое ПЗЗ в землепользовании.

Общая информация о правилах застройки и землепользования

В общем виде можно представить немало форм землепользования – это и использование в сельскохозяйственных целях, и в целях обустройства природоохранных зон, и даже для создания искусственных водоемов.

Но в рассматриваемом случае землепользование – это в первую очередь градостроительное освоение/застройка с целью устойчивого развития муниципальных территорий. Потому правила и землепользования, и застройки в рамках муниципалитета неразрывно связаны.

Пп. 8 п. 1 ст. 1 помогает понять, что такое ПЗЗ земельного участка. Это некий градостроительный устав, определяющий правила, условия и порядок деления и планировки земель в пределах конкретного населенного пункта с целью его дальнейшей застройки или иного развития муниципальной территории.

Необходимость в утверждении свода правил установлена не только Градостроительным, но и Земельным кодексом. Этими правилами определяются:

• границы любого земельного участка на территории поселения;
• их правовой режим, целевое и разрешенное использование;
• отнесение конкретного земельного участка к конкретной зоне (карта градостроительного зонирования);
• минимальные и максимальные размеры участков в пределах зоны;
• границы населенного пункта, расположение инфраструктурных объектов, дороги, генеральный план поселения и так далее.

Как упоминалось выше, ПЗЗ принимаются муниципальной властью для каждого конкретного поселения отдельно и утверждаются градостроительным или архитектурным комитетом субъекта.

Тем, кто интересуется, как получить ПЗЗ на земельный участок, подскажем: такие документы обычно размещаются на сайтах муниципальных образований.

В некоторых населенных пунктах выписка из ПЗЗ предоставляется даже на сайте Госуслуги. Например, можно получить выписку для Брянска.

Сам документ, как правило, состоит из трех частей, нескольких десятков статей и приложений к нему. Как правило, это:

1. Общая часть, включающая порядок применения утвержденных градостроительных нормативов и условия внесения в них изменений.
2. Графическая часть, включающая карту градостроительного зонирования (деления территорий на зоны землепользования).
3. Специальная часть – регламенты градостроения.

Остановимся на составляющих ПЗЗ подробнее.

Публичная кадастровая карта РФ на

1. Найдите свой участок земли на карте.
2. Среди прочих данных отображаются координаты участка (для этого нажмите внизу окна на кнопку «Подробно»).

Расположение надела необходимо посмотреть на карте, когда планируется, например, его приобретение. Тогда интересует ближайшая к нему инфраструктура, форма участка, размещение относительно других объектов. Сделать это можно по следующей инструкции:

Публичные кадастровые карты включают 22 республики: Адыгея Алтай Башкортостан Бурятия Дагестан Ингушетия Кабардино-Балкария Калмыкия Карачаево-Черкесия Карелия Коми Крым Марий Эл Мордовия Саха (Якутия) Северная Осетия — Алания Татарстан Тыва Удмуртия Хакасия Чечня Чувашия

Общая часть: применение ПЗЗ

Общая теоретическая часть ПЗЗ в первую очередь должна устанавливать порядок применения правил. Согласно ч. 3 ст. 30 ГрК, такой порядок определяет условия:

• регулирования застройки территорий муниципального образования;
• внесения изменений в порядок и цели использования;
• проведения планировки территорий и подготовки документации по ней;
• проведения общественных слушаний, на которых утверждаются новые правила землепользования и застройки для городской территории и так далее.

Общая часть, как правило, содержит:

• пределы действия ПЗЗ и расшифровку используемых в нем понятий;
• соотношение утвержденных правил с иной градостроительной документацией;
• принципы градостроительной деятельности и условия работы комиссии по землепользованию;
• порядок проведения градостроительной подготовки;
• порядок предоставления земли гражданам в пользование;
• условия резервирования земель, выдачи разрешений на строительство;
• виды и порядок разрешений на ввод строений в эксплуатацию и подобные нормативы.

Теоретическая часть, по сути, является основной, так как конкретные правила использования муниципальных земель установлены именно в ней. Использование графической части осуществляется по условиям общей части.

Графическая часть: карта зонирования

Вторая, графическая часть ПЗЗ – это карта землепользования и застройки. Согласно п. 4 ст. 30 ГрК, она определяет границы территориальных зон и относит к таким зонам конкретные земельные участки.

Речь идет о зонах, в пределах которых расположены участки одного целевого назначения и вида использования. Внесение в одну зону разных участков или формирование из них одного надела не допускается.

Карта должна включать:

• границы территорий населенных пунктов, находящихся в компетенции муниципального образования;
• пределы зон застройки и ведения хозяйственной деятельности, масштабы застройки;
• зоны с особыми правилами эксплуатации;
• пределы санитарных, водных, прибрежных территорий и береговых полос;
• пределы территорий, имеющих особое культурное или историческое значение;
• пределы зон исторических поселений местного значения и так далее.

Графическая часть может быть исполнена на нескольких картах, в зависимости от размещенных на ней зон.

Если речь идет о крупных городах, то деление производится по городским округам или районам. Например, зонирование в пределах СВАО г. Москвы.

Подробнее о том, как составляются такие карты, читайте в материале «Картография земельных участков».

Что входит в состав документа?

Стандартная структура ПЗЗ включает в себя две части.

1. Общая. Определяет требования землепользования в соответствии с положениями ГрК РФ, предельные параметры строительства, установление градостроительных регламентов для каждой территориальной зоны.
2. Территориальная. Содержит карты административно-территориальных образований, на которых указывается зонирование территории с четким расположением границ территориальных зон.

Правовой характер ПЗЗ состоит в действии документа на территории определенного поселения – городского или сельского. Правила являются обязательными к исполнению всеми субъектами права, включая:

• государственные органы власти;
• контролирующие инстанции;
• застройщиков и заказчиков;
• проектные и подрядные организации.

Положения ПЗЗ используются для урегулирования конфликтных ситуаций – как в досудебном порядке, так и в суде. Правила имеют приоритет по сравнению с другими видами градостроительных и землеустроительных документов, включая генплан территории.

Специальная часть: регламенты градостроения

В соответствии со ст. 36 ГрК, регламенты определяют правовой режим в отношении участка, входящего в состав конкретной зоны. В отношении каждой зоны принимается собственный регламент.

Как правило, проект застройки и землепользования включает в себя ряд обособленных территориальных зон, деление на которые происходит с учетом целевого назначения земель и видов их разрешенного/фактического использования.

Кроме того, учитываются особенности участков и их целевая сочетаемость для возможного объединения близких наделов в пределах одной зоны.

В отношении каждой зоны, учитывая данные, которые содержит генеральный план, регламенты градостроения должны установить:

• формы пользования и целевое назначение конкретных участков в пределах зоны;
• предельные размеры участков;
• допустимые масштабы застройки/реконструкции объектов строительства;
• ограничения относительно назначения и пользования участками.

Обращаем внимание, что регламенты не включают:

• земли, имеющие культурную и историческую ценность;
• земли общественного использования;
• территории добычи полезных ископаемых;
• земли лесного и водного фонда;
• особо охраняемые территории;
• сельскохозяйственные земли.

Порядок подготовки ПЗЗ

Местные правила застройки и землепользования разрабатываются в соответствии со ст. 31 ГрК. Они могут создаваться в отношении всех территорий муниципального поселения либо его частей с учетом:

• положений генерального плана города или поселения;
• условий технической документации;
• вопросов общественных обсуждений и публичных слушаний.

Решение о разработке ПЗЗ в пределах населенного пункта принимается главой местной администрации, который определяет этапы разработки ПЗЗ, порядок и сроки проведения подготовительных работ.

Одновременно с принятием решения о разработке Правил, глава администрации устанавливает поименный состав и регламент деятельности комиссии по разработке ПЗЗ. Она же будет инициатором общественных обсуждений разрабатываемого проекта.

Через 10 дней принятое решение публикуется на сайте администрации или распространяется иными средствами массовой информации. В сообщении о принятии решения также приводится:

• состав комиссии по подготовке ПЗЗ;
• этапы осуществления зонирования территорий населенного пункта;
• порядок и предварительный срок разработки проекта Правил;
• правила направления комиссии предложений от заинтересованных лиц и прочая важная информация.

После разработки проекта Правил орган местного самоуправления проводит их проверку на предмет соответствия генеральному плану и техническим регламентам.

Утвержденный проект направляется главе поселения, а в случае обнаружения несоответствий возвращается комиссии на доработку.

Глава поселения в 10-дневный срок с момента получения проекта Правил назначает его общественное обсуждение. Порядок проведения обсуждений тоже устанавливается на местном уровне, его длительность составляет 2-4 месяца.

По их результатам комиссия вносит в проект необходимые изменения, после чего вновь направляет его мэру или иному чиновнику, возглавляющему администрацию. Тот в 15-дневный срок решает: направить проект на утверждение местного совета или вернуть на доработку.

Требования к противопожарной защите

Существует несколько федеральных нормативных документов, в которых обозначены требования к ПЗ. Но среди них есть ключевые моменты.

1. Системы ПЗ должны устанавливать строго по изготовленным для каждого объекта утвержденным проектам. Вносить изменения нельзя.
2. Системы ПЖ должны быстро реагировать на возникновение пожаров, в каких бы частях объекта они не возникли. При этом должно происходить моментальное оповещение людей, и начаться организованная их эвакуация.
3. Огнетушащие вещества должны подаваться в зону возгорания так, чтобы они не стали причиной разлива, разбрызгивания или распыления горючих жидкостей. А последние не стали причиной образования взрывоопасных и токсичных газов.
4. Проектами обязательно учитывается необходимость удаления ОТВ из зоны возгорания после тушения огня.
5. Пульты управления противопожарной системы безопасности должны устанавливаться в отдельных помещениях, где специально обученный персонал дежурит круглые сутки.
6. Пути эвакуации должны обеспечиваться извещателями и указателями на всем пути движения.
7. Если на объекте используются автоматические системы тушения, то они должны быть обеспеченны достаточным объемом огнетушащего вещества. При этом такие системы снабжаются ручным управлением на случай отключения электропитания, приспособлениями, которые отвечают за контроль над системой, и устройствами, отвечающими за задержку подачи ОТВ во время эвакуации работников и сотрудников.

Насосные установки АУПП

Порядок утверждения ПЗЗ

В соответствии со ст. 32 ГрК, проект Правил утверждается представительным органом местного самоуправления – городским советом. Утверждение должно происходить с учетом вопросов и предложений, внесенных общественностью на слушаниях.

По результатам его рассмотрения в местном совете депутаты могут либо утвердить и принять проект, либо вернуть его главе администрации на доработку. В случае утверждения ПЗЗ подлежат опубликованию на сайте муниципального образования или публикуются для публичного доступа иным образом.

Если ПЗЗ затрагивают права граждан или организаций, заинтересованные лица вправе оспорить их в суде. Правом на оспаривание также наделены органы государственной и региональной власти, но лишь тогда, когда Правила противоречат схемам территориального планирования региона или страны.

В 10-дневный срок с момента утверждения ПЗЗ должны быть опубликованы в . С помощью этой поисковой системы легко узнать, где найти ПЗЗ или где выписка.

После утверждения Правил получить актуальную информацию из ПЗЗ можно в градостроительном управлении / департаменте местной администрации либо через МФЦ и сайт Госуслуги.

Поскольку сам документ довольно объемен, выписка предоставляется лишь в отношении запрашиваемых данных. Форма заявления на ее выдачу обычно устанавливается местным административным регламентом.

Образец выписки из правил землепользования и застройки:

Если выписка требуется в отношении конкретного участка, то в заявлении обычно указываются:

• кадастровый номер;
• общая площадь;
• категория земель;
• адрес расположения;
• прочие идентифицирующие данные.

Такая выписка, в свою очередь, будет содержать все актуальные данные относительно условий пользования землей, ее размера, возможности изменения вида использования и прочую информацию.

Как происходит управление АППЗ

Множество электронных модулей соединяются между собой проводными и беспроводными слаботочными сетями и образуют комплект АППЗ.

Все элементы системы участвуют в управлении. С центрального поста ведется их мониторинг и контроль. Пост может быть дополнен средствами диспетчеризации для управления вручную или срабатывать автоматически.

Комплексы АППЗ функционируют параллельно с другими инженерными системами на объекте, интегрируют с системами контроля доступа, видеонаблюдения и охраны. Чтобы пожарные службы получили своевременный сигнал, должны быть подключены сети связи.

Несмотря на сложность и многокомпонентность системы АППЗ, это лучший способ защитить здание и людей от пожара, минимизировать имущественный вред и снизить общие потери от стихии.

Порядок внесения изменений в ПЗЗ

Согласно ст. 33 ГрК, закон допускает внесение изменений в правила землепользования и застройки в следующих случаях:

• обнаружение расхождений между ПЗЗ и планом территориальной застройки, перепланировки;
• обжалование Правил;
• расширение/уменьшение территории поселения.

Как правило, ходатайства о правках вносятся государственными, региональными или местными органами исполнительной власти, если принятые Правила препятствуют функционированию или сооружению объектов, находящихся в их ведении.

Однако закон не исключает возможности внесения изменений по инициативе частных физических лиц и организаций. Изменение ПЗЗ в отношении земельного участка по инициативе граждан возможно в случае, если в результате применения Правил:

• земли и объекты строительства используются неэффективно;
• причиняется вред собственникам или иным лицам, которые обладают правами на землю и объекты строительства;
• снижается стоимость земли;
• правообладатели не могут полностью реализовать принадлежащие им права.

Ходатайство о правках направляется на адрес комиссии, которая в течение 30 дней рассматривает вопрос и подготавливает заключение по нему о необходимости внесения изменений либо об отказе.

Алгоритм подготовки и утверждения идентичен порядку принятия новых ПЗЗ, только без проведения общественных слушаний.

Как внести изменения?

Процедура внесения изменений в действующие ПЗЗ несколько отличается от описанной. Инициатором мероприятия может стать любое заинтересованное лицо при наличии оснований, предусмотренных частью 3 статьи 33 ГрК РФ. В большинстве случаев речь идет о неэффективности правил, утвержденных ранее.

Порядок внесения изменений в ПЗЗ предполагает осуществление следующих действий:

• направление предложения о поправках в правила в комиссию, созданную муниципалитетом для разработки документа;
• подготовка членами комиссии заключения о целесообразности изменений действующих правил;
• принятие главой муниципалитета на основании заключения комиссии решения об отклонении или внесении предложенных изменений;
• при положительном решении — подготовка проекта корректировок в ПЗЗ;
• согласование нового варианта правил с заинтересованными и контролирующими органами;
• публичные слушания или обсуждения запланированных поправок;
• рассмотрение итогов слушаний или обсуждения;
• принятие решения об отклонении или внесении изменений в ПЗЗ. Осуществляется представительным органом муниципалитета.

Для города Москвы регламент по внесению изменений в ПЗЗ прописан в отдельном постановлении Правительства Москвы №457-ПП от 17.05.2018

Не трудно заметить сложность описанной процедуры – как юридическую, так и организационную. Поэтому внесением изменений в ПЗЗ занимаются не непосредственные инициаторы мероприятия – застройщики, инвесторы или проектировщики, а специализированные организации, которые занимаются оказанием кадастровых, юридических и других подобных услуг.

Такой подход гарантирует не только успешное завершение мероприятия, но и оперативность его проведения при разумном уровне сопутствующих финансовых расходов.

Какие территориальные зоны бывают

Пришло время выяснить, какие зоны устанавливаются правилами землепользования и застройки. Обычно они устанавливаются градостроительными регламентами с учетом вида использования и делятся на:

1. Зоны жилой застройки, которые, в свою очередь, подразделяются на зоны разной этажности застроек.
2. Общественно-деловые зоны, где располагаются учреждения образования и здравоохранения, коммерческие и государственные организации, спортивные объекты и так далее.
3. Рекреационные зоны: леса, пляжи, зеленые зоны.
4. Производственные зоны: коммунальные и частные производственные предприятия.
5. Зоны транспортно-инженерной инфраструктуры: дороги, железнодорожные пути, зоны расположения инженерных коммуникаций.
6. Зоны сельскохозяйственных участков: садовое, дачное, крестьянско-фермерское хозяйство, агропроизводственные зоны.
7. Специальные зоны: для размещения кладбищ и прочие.

Для определения таких зон правила землепользования и застройки муниципального образования требуют проведения предварительного зонирования.

О том, как оно проводится, читайте в статье «Зонирование земель».

Что такое генеральный план

Это документ о планировании территории. В нем указываются основные направления развития территорий, соответствующие схемы (карты) и регламент их выполнения. Основной частью является крупное изображение в виде чертежа. В качестве объекта может быть как отдельный ЗУ, так и целый город или район.

Что такое кадастр, читайте в этой статье.

Кадастровые кварталы и ПЗЗ

Правила землепользования имеют огромное значение и для кадастрового учета: градостроительная документация активно используется подразделениями Росреестра для проведения кадастрового учета.

Одним из этапов кадастрового учета является дополнительное зонирование территорий и их разделение на определенные территории в зависимости от их целевого назначения и использования.

Наименьшей единицей кадастрового учета является кадастровый квартал. Обычно он включает в себя небольшие населенные пункты, городские районы и прочие территории.

Подробности содержатся в материале «Кадастровый квартал».

Почему нет участка на кадастровой карте?

Он должен указываться с двоеточиями, и содержать 4 группы цифр. Например, 77:08:0009005:8 Распечатать карту

Адреса бывают сложные, поэтому точнее найти объект по кадастровому номеру. Посмотрите его в документах. Например, 77:08:0009005:8

На карте показываются
только участки, для которых сделано межевание (т. е. измерены точные координаты углов).
На публичной кадастровой карте вы можете найти любой земельный участок или объект капитального строительства, который поставлен на кадастровый учет в Единый государственный реестр недвижимости и для которого проведена процедура межевания.

Он должен указываться с двоеточиями, и содержать 4 группы цифр. Например, 77:08:0009005:8

Под картой имеется список регионов, по которым можно сузить территорию поиска. При выборе нужной области, территория будет приближена на карте.